中国楼市发生转折性变化 有望打破越调越涨怪圈

近一年来，“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标取得了明显效果，中国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化，延续多年的越调越涨怪圈有望被彻底打破。

十九大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这离去年中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的房地产市场发展理念，已近一年。

近日，《瞭望》新闻周刊记者通过房地产业内人士调研采访了解到，一年来，中央确定的“促进房地产市场平稳健康发展”的调控目标，已经取得了明显效果，房地产市场内在运行规律正在发生转折性、根本性的变化。

突出表现就是，房价?(南宁房价当日报?)涨幅得到明显抑制，去库存成效显著，投机炒房空间被大幅压缩，自住型需求稳步释放。尤其是随着金融、土地、财税、投资、立法等多种手段推进，延续多年的调控屡屡引发房价暴涨的怪圈有望被彻底打破。

严打炒房：“辣招”频出拿捏精准

今年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年。中原地产近日发布的数据显示，2017年以来，出台相关房地产调控政策措施已经接近180次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台，密织调控大网。

今年政府工作报告修改补充了“遏制热点城市房价过快上涨”这一重要内容，楼市调控开始升级。从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到合肥、武汉、郑州、成都、西安等中西部城市，再到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈，“调控升级”、“政策加码”成为房地产市场的“主旋律”。

9月份，楼市政策再度密集发布，多达45个城市和中央部委发布了有关房地产内容政策52次，数量超过了2016年10月份。

中国指数研究院最新报告分析，相比2016年“9·30”调控主要集中在一线城市和热点二线城市，2017年出台调控政策的城市，则从东部扩展到了中西部，从一二线热点城市扩散到三四线城市。与此同时，这一轮的调控政策也呈现出新的变化，中心城市和周边城市政策同步调控，形成“合力效应”。

截至目前，一线城市全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。多个城市通过出台离婚一年内申请房贷按二套算等政策，“剑指”通过“假离婚”成为“首次购房者”的钻政策空子行为。南京、厦门、广州、海口等城市提出，新购住房2年或3年内不得再上市等政策，珠海个别地块将“限售”延长到了10年，抑制短期投机需求稳定市场预期。

今年以来，无论是一二线城市，还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况都会引发调控政策出台”，专家向《瞭望》新闻周刊记者表示，调控显现出一种不达目的不收兵的气势。

来自国家统计局的统计数据显示，一线城市房价经过调控以后，市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到有力遏制。在70个大中城市中，北上广深四个一线城市房价同比涨幅已连续11个月回落；二线城市房价同比涨幅连续9个月回落，三四线城市房价趋于稳定。

“本轮楼市调控拿捏精准，恰到好处。”相关专家告诉本刊记者，虽然多数热点城市房地产市场普遍降温、部分风险得到化解，但全国房地产开发投资、房企土地购置面积等核心指标依然保持平稳增长。数据显示，今年前三季度，中国房地产开发投资80644亿元人民币，同比名义增长8.1%，增速比1～8月份提高0.2个百分点，比上年同期加快2.3个百分点。“这是房地产开发投资增速在连续多月的回落和持平后首次出现反弹。”他说。

租购并举：削弱投资属性改变供求结构

“‘房子是用来住的、不是用来炒的’首次写入shijiu大报告这一历史性的纲领性文件，这是一个重大的民生承诺，为今后房地产调控和改革确定了方位，也为科学看待房地产问题确立了坐标。”

接受《瞭望》新闻周刊记者采访中，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说，“我们不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视新进城的大学毕业生和困难群体的基本生存需求。市场作用多一些还是政府作用多一些，必须做出符合新时代发展要求的抉择。”

7月21日，住建部会同国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知明确各地要搭建住房租赁交易平台，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。

采访中，相关业内人士表示，如果将2002年到2016年这段时期房地产市场化改革特征归纳为“全面市场化，土地招拍挂，推进金融化，房产投资化”，那么2017年以后的房地产改革应该是“房住不炒，租购并举，多主体供给，多渠道保障”。

在其看来，今后一个时期，我国部分大城市住房可能会形成“5050、442、6070”的政策构架。即50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决的整体格局。在50%的租赁解决中，40%通过政府保障性租赁房解决、40%通过企业市场租赁房解决、20%通过社会租赁房解决。在企业市场租赁房中，户型结构是60平方米及以下的小户型占70%。其余30%为人才租赁房，面积适度放大。