全国房价涨幅将继续降!个人购房杠杆率年底或至33%

最新报告显示，目前基本确认当前全国个人购房杠杆已步入下行通道，预计年底个人购房杠杆率将下降至2008年以来历史平均水平33%，全国房价涨幅还将继续回落。二季度个人住房贷款余额新增1万亿元，同比下降7%，全国居民购房杠杆率也出现拐点，二季度回落至43.9%，而住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

国家统计局数据显示，2017年上半年全国新建商品住宅销售额同比增加18%，增速比1-5 月份扩大3 个百分点，而全国开发企业资金来源中按揭款的同比增加7%，增速比1-5 月份收窄2个百分点。，结合两组数据来看，6月销售回暖的背后，居民购房杠杆仍在下降，这体现了部分城市2016年3季度以来提高最低首付比例、降低公积金提取额度等信贷政策的有效性，也反映了在政府限价政策下，开发商倾向于优先将房源出售给全款购房者的现象。

全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年4季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年1季度，该指标小幅上升至46.8%，2季度回落至43.9%。目前来看，基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道。

进入2017年，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例连续两个季度下降，由2016年底的56%明显回落至2017年2季度的28%，从绝对值来看，该指标仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

记者通过报告获悉，2013年这轮楼市短周期繁荣期间，杠杆仅在初期小幅上升，此后一直保持在20-30%水平低位盘整，这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏，大部分三四线市场成交依旧低迷。2015年3月起，居民购房杠杆和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年3季度见顶，居民住房杠杆在2017年1季度见顶。

比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆总体呈现正相关关系。但值得注意的是，2012本轮居民住房杠杆滞后于房价指数季度环比回落，反映了再“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三四线城市信贷依旧宽松。2017年3月份，一部分三四线城市出台调控之后，2季度居民杠杆明显回落，也说明了3月以来调控的有效性。

目前基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道，预计年底个人购房杠杆率将下降至2008年以来历史平均水平33%。随着降杠杆的推进，全国房价涨幅还将继续回落。