三四线城市上半年土地账本 卖地收入创历史新高(2)

部分城市以地款偿债

地方土地收入大涨背后原因很多，但在当前地方债防风险、地方融资渠道收紧的背景下，个别地方存在卖地还债的因素。

“地方政府收储了大量土地，只要卖几块地，到期的隐性债务就能还得上，所以有些地级市在通过卖地，来填堵债务窟窿。”北京一资管机构投资部门负责人对记者表示。

该负责人7月初在中部某地级市“催收”——他们借贷给地方城投公司的贷款接近还款期限，正积极与地方城投、财政人士协商还款安排。经沟通后，他表示该地城投还款没有什么问题。

7月13日，财政部公布上半年财政收支数据，上半年全国一般公共预算收入超过10万亿元，同比增长10．6％，收入维持较快增长。全国国有土地使用权出让收入约2．7万亿元，同比增长43％。

无论是财政收入，还是土地收入，上半年形势都比较好。但今年以来地方融资平台发生了几起风险事件，让市场有些担忧情绪。

我国地方政府明面上的债务规模，基本已经置换成政府债券，这些债券能借新还旧，目前没有偿还本金的压力，加上对总量规模的限额管理，明面上的地方政府债务没有偿付风险。市场担心的是地方隐性债务，这部分债务规模总量不详，城投公司进行基础设施投资形成的债务，跟地方财政有着千丝万缕的关系，随着融资政策的收紧，这些债务借新还旧、偿付压力在加大。

比如7月11日，有投资人向媒体爆料，涉及到贵州某地级市城投公司的棚改项目贷款出现逾期。7月12日，贷款管理公司向投资人发布公告，逾期尾款已经兑付成功。这起风险事件虽然只是虚晃一枪，但仍引起市场较广泛的关注。

“最近卖方和债券承销商组织去地方路演，地方财政、城投人士虽在积极推介，但市场仍有一定担忧。卖地确实起了很大作用。”近期去到一些热点地区调研的评级机构负责人对记者表示。

同时，地方债防风险也取得了一定成效。6月20日，审计署审计长胡泽君向全国人大常委会作《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》时表示，2017年7月全国金融工作会议后，相关地区风险防范意识进一步增强，举债冲动得到有效遏制，违规举债问题明显减少，目前债务风险正得到有序有效防控。

棚改走向因城施策

上述评级机构负责人提醒，不少地方今年推地力度较大、地块位置较好、价格也合适，但是广大三四线城市未来房地产市场走势存在不确定性。当前积极推地，是否会带来新一轮库存积压有待观察。

“三四线城市这轮房价上涨，主要有两个因素造成，首先在于一二线城市的严控，把购房者推到了三四线；再者就是棚户区货币化安置，在一定程度上推高了地方房价。从去年初到现在，三四线城市房价普遍上涨了50％，地价也高起来，后续有一定风险。”分析师表示。

在“房住不炒”的大背景下，三四线城市房价的持续上涨，引发各方探寻房价上涨的原因。

“今年以来的变化就是，棚改货币补偿没有原来那么提倡了，商业银行棚改贷款资金审核也比原来要严格。三四线城市这轮房价上涨，棚户区货币化安置是原因之一，但并不是唯一的原因。棚改项目的推进，这些棚改拆迁户本身有购房需求，加之近年来开发商在中小城市开发新楼盘不多，库存去化比较多，当前棚改面临的形势区别于前些年。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波对记者表示。

从全国整体数据来看，2013－2016年全国棚改货币化安置率分别为7．9％、9．0％、29．9％、48．5％。住建部尚未公布2017年货币化安置比例，目前数据来看2016年是货币化安置的高峰，当时全国房地产去库存工作在积极推进中。

同时，各地棚改方式有地域特点。“我们的棚改项目需要征求老百姓（79．790，2．49，3．22％）的意见，选择实物安置还是货币化安置跟市场行情有关。房价上涨阶段，老百姓会选择实物安置；房地产形势不好的时候，老百姓会选择货币化安置。”一西部省会城市城投公司负责人对记者表示。

7月13日，住建部发布会指出，要依法依规控制棚改成本，因地制宜地推进棚改货币化安置。有东部地级市城投公司负责人对记者表示，“我们是由居民投票决定究竟是实物安置，还是货币化安置。由于政策的延续性，我们的棚改项目绝大部分都是实物安置。因为房价变动较大，当地居民更加认可实物安置。”