楼市密集调控未来重心将移向三四线城市

近几年来，房地产市场的一举一动牵动着几乎所有人的心，今年以来各地不断涌现抢房潮和摇号潮，房地产市场的调控不断加码。

根据某研究中心统计数据显示，2018年1－5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1－5月增加60％。其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。同时，调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延。

有报道称楼市进入了“超级鸟笼行情”，政府对楼市的管控达到了史无前例的程度。

稳定楼市如此密集的房地产调控到底有何原因？

某业内人士详细分析了政策密集发布的原因，他告诉《中国产经新闻》记者，“从2016年开始，9·30新政掀起了国家全面调控房地产市场的大潮，不仅影响了2016年的整个下半年，其影响更是延续了整个2017年全年，全年的房地产市场都呈现出一个交易量减少，房地产市场发展呈现平稳的趋势。到了2018年情况出现了变化，人们的观望情绪被释放，出现了房地产市场的刚需井喷。一些尚未执行房地产限购的三四线城市，成为了房地产的新热点，从而引发了大量城市房价的上涨。在一些有着较好发展前景和预期的二线城市，摇号抢房的现象也在出现。在这样的大环境下，国家为了进一步贯彻“房住不炒”的理念，不断加大房地产调控的水平，所以出现了前文所说的5个月159次调控的创纪录事件。”

国家统计局今年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降，三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。环比涨幅超过1％的16个城市中，三四线城市多达10个，其中丹东）涨幅最快，环比上涨2％。

相关数据显示，全国已经有30座三四线城市房价破万，200个县城房价超过9000元／平米。

专家说，近几个月，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，这是政策密集发布的最核心原因。

业内人士分析，三四线城市之所以房价异动，主要由于大量棚改货币化安置以及房地产调控力度相对不严，这些都为投机性购房者提供了条件。另一个重要推手就是人才引进新政，各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。

就如某地产研究机构的负责人所言，“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”

有相关分析师称，房价短时间的过快上涨往往预示着市场过热及投机炒房的可能性较高。因此本轮房地产调控政策主要是为了进一步打击投机炒房行为，向“防守”相对薄弱的三四线城市下沉，持续强调住房的居住属性，将市场引导并调整至良性的道路区间。

除了房价大涨以外，三四线城市的土地出让金收入也在大规模增加。

某研究院数据显示，佛山、南通、徐州等20个三四线城市，卖地金额今年明显上涨，累计成交金额超过100亿元。1－5月，50大热点城市合计土地出让金高达1．5万亿，同比涨幅57．6％，多卖了4520亿。

业内人士认为，三四线城市房价上涨需防止“泡沫化”，坚守“房住不炒”原则，严厉打击投机炒房的行为，不能让房地产市场在三四线城市失控。预计在未来一段时间内对三四线城市住宅市场的调控政策将依旧主要集中在对扰乱市场等投机行为的精准打击上。此外，亦需满足回乡置业等刚需群体的购房需求，防止“一刀切”后造成误伤。

重心将移向三四线城市

有报道认为，我们现在正在经历着房地产市场的一个大变革时代，但是，也进入了房地产市场的密集调控时代。

专家认为，目前房地产市场的一些表象需要放在一个相对长期的环境中来看，只有这样才能真正理解房地产市场的走势。他对记者说：“对于国家房地产调控来说，“房住不炒”的理念已经成为了判断未来房地产市场的一个主旋律，在这样的大趋势下，虽然在部分地区可能会出现某些楼盘的房价反弹，但是从长期来看，这些都只是一些不影响全局的小事件。”

专家指出，“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。限购力度并不会减弱，限购加码的城市还有可能增加。

根据某研究院发布的《5月份全国40城住宅成交报告》，五月40个典型城市成交面积环比增加12％，同比上升5％。其中，18个三四线城市新房面积环比增加12％，未调控的三四线城市成交面积达到2014年以来的次高水平。

三四线城市的楼市火暴是否还将持续下去呢？

此前，三线调控城市今年成交量回升明显，其主要是由于部分城市推盘量较大。专家表示，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。但随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三四线市场的调整将会出现。

“金融调控手段也正在加码，在政策调控这种直接调控的同时，金融调控正在成为房地产市场的又一重要趋势，各大金融机构都在考虑上浮房贷利率，取消房贷优惠，这个趋势正在从北京出发向全国各地蔓延，这种政策、金融双调控的情况正在成为一个大趋势，鉴于中国的金融机构主要都是采用垂直管理，因此全面的金融调控将有可能以一个较快的速率普及。”专家补充道。

有专业人士分析称，房地产调控的重心将移向之前涨幅过大的三四线城市。因为三四线城市对外来人口流入缺乏足够的吸引力，所以房价被抄高，主要是外来炒房客，如果这些人选择辙离，很可能会造成三四线城市房价的大起大落。

专家认为，“对于大家最关心的刚性需求来说，国家正在用多种供给满足刚需的住房需求，无论是共有产权住房、保障性住房、廉租房，还是租售并举，公积金新规，其目的是为了保障刚需的住房需求，未来随着多元化房地产供给的出现，刚需的住房需求会被进一步满足，所以刚需不需要过多担忧。”