从地产玩到金融,2018年中国长租公寓的分水岭(2)

所以这还是比较传统的中介思维，于长期看来，中介不摆脱二房东的思维很难在长租公寓中跻身高端玩家。

背靠房地产的长租公寓品牌看似风头正盛，但也面临运营盈利困惑。作为最早进入长租公寓市场的玩家，万科泊寓方面在此前接受媒体采访时表示：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长。”就长远看来开发商是有极大优势在这三类玩家中突围。

万科泊寓

2房企困惑：远方有蓝海，眼前无平路

对于开发商来说，进入长租公寓是一个长期的投资，与普通的高周转、高回报的住宅产品不一样，公寓产品的回报率较为滞后，同时产生的利益不高。但开发商还是纷纷布局长租公寓市场，基本排名靠前的一线开发商都布局了自己的长租公寓产品。比如：龙湖的冠寓、万科的泊寓……

愿意加入这个租赁市场有很大的原因是长租公寓无关土地属性，对于拿地要求不高，大大降低了开发商的拿地难度和成本。

未来，在城中村以及集体土地的开发中，长租公寓都会有很大的优势。同时，对于开发商来说，未来一线城市的住宅市场终会饱和，但是与住宅需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。

事实上，长租公寓行业发展过程中，开发商面对未来万亿租赁市场的蓝图，快速布局各大城市，但当下存在着两大问题，一个是盈利，另一个则是品牌打造。其中，盈利是长租公寓品牌面临的最大难题。

去年，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石就表示，龙湖做冠寓三年之内不考虑盈利，但要快速布局16个城市，涵盖北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南。长租公寓特殊的盈利模式在于，开得越多，成本越小，越有盈利空间。这是现在为什么不盈利众多开发商也愿意快速扩展规模。站在这样的机遇之下，任何一线房企都不想错过。

3属性改变：穿着地产糖衣，盈利在于金融操作

随着对长租公寓的不断试水，众多玩家都感受到长租公寓身上的地产属性极弱，反而是金融属性越来越强。正是基于此，不动产信托投资基金（REITs）这个词汇热门起来，作为房地产证券化的重要手段，REITs是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

2017年，新派公寓发行国内长租公寓首单类REITs以来，加上开发商的纷纷加入，长租公寓仿佛“迷上了”资产证券化这条融资之路。尤其是开发商系长租公寓的进场，这些擅长使用金融工具的老玩家，资产证券化是一种能帮助他们迅速获得长租公寓拓展资本的渠道。