叶檀:房产税之前 逃命的机会还有两年(2)

《21世纪经济报道》披露，今年4月份，房地产税法草案曾在系统内部征求过意见，省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与人士对21世纪经济报道记者表示，草案对各方面因素都有考虑。

有自媒体表示，领导层分别在3、4、7月完成了一轮内部意见征集。最近的一次是8月7日，住建部召开房地产工作座谈会，提出了一些要求，最最重要的是落实了两点：开始征收的时间和第一批征收的城市。

看看，征收时间大致都定了，大规模推开的试点城市也定了。

8月16日新闻，国务院通知在2019年6月底前，所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

预测初期开征的有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等一二线城市，也可能有四五线城市，否则得不到各类城市的经验，怎么进行全面推广？总之，一线城市和新一线城市必定是重点。

在这一年半的时间里，大量有房的，必须集中到几套性价比最高的房子里，土地同样如此。

房地产税有多重？

引用一组推测。

第一，首套住宅必然会免征税，第二套以上再征。第二，地方政府依情况决定免征面积，未来，交通便利的小户型、稀缺区域豪宅，比普通大户型更受欢迎。第三，有可能设置累进制、带有惩罚性的房地产税。比如第五第六套的税要比第二第三套的高得多。第四，租金也会严厉征税。估计房产五套以上，会被严厉惩罚。

举个栗子。上海，上海人第二套人均超60平米，非上海人第二套开征。你有价值600万的二套房，一年就收（6000000*0.6%=）36000元的房产税。如果房子用于出租，相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了，则要按规定周期进行重估交税。房价涨，税也是水涨船高。

重庆旧别墅180平以内免税，新买的别墅和住房100平以上就要交税。如果房价高于均价3倍以内，税率是0.5%，3-4倍，是1%；4倍以上，是1.2%。同样新买一套600万的房子，最多每年要交72000元的房产税。有可能比收获的租金还高，入不敷出。

证明房产税没用太可笑了，老虎不发威，当他是病猫。房产税是政府最大的做空工具，如果税收普遍征收2％以上，对房地产将有明显影响。

征收房产税后，未来房地产市场有三种呈现方式：

一是在货币宽松阶段，房地产的投资收益远超过房地产税的时候，房地产作为避险工具，还会继续作为重要的投资工具。这一点可以参照1997年到2008年之前的美国房地产。

二是在经济大幅增长时期，房地产价格将随之稳步增长。

美国在上世纪70年代80年代有两个小波动，下跌不到10％，但从1997年后，政府过度保障加上疯狂的房地产金融衍生品，使得2008年的美国房地产下跌酿成全球金融危机，房地产疯狂上涨与下跌一定是金融现象。

第三，房产税推出后，有一个重要的指标租金回报率将受到重视，该房产能不能买，取决于租金回报率是否能够超过同期限无风险收益率。

诸位，逃生通道开放还有两年左右，看看现在已经收税的商业地产的购买、运作方式吧，以后住宅地产将类似。