房地产市场初现寒意 开发商急踩“刹车”(2)

业务收缩

虽然很多房企没有明令说要进行裁员，但是业务构架调整却有意无意让一些人开始离开。

不久前，华夏幸福宣布解散天津公司，作为第一个大公司宣布解散重点区域公司，无疑是一个信号，并被认为是地产开始优化人员的第一步。不过，华夏幸福发布回应称，公司没有明确的裁员计划。公司根据内外部环境的变化，对公司战略进行了重新审视和梳理，对组织和布局做了局部的调整和优化。

不只是华夏幸福，绿地同样进行了业务调整，要求对一些区域进行人员优化，进一步实现组织发展。

另有消息显示，一位行业标杆公司董事长在9月初的会议上宣布，各部门支出暂停，重新调整下半年预算，并计划缩紧预算规模。

从拿地规模看，开发商都开始越来越注意谨慎性。中原地产近日发布数据显示，今年以来，土地市场流标流拍数量明显增多。其中，前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流标流拍的土地宗数涨幅均超100%。

从拿地价格看，开发商也开始更加谨慎出价。8月27日，杭州主城区的望江地块、四堡七堡单元和城北万达板块，分别推出三宗“宝地”，其中望江地块、四堡七堡单元宅地为望江新城和江湾新城规划后首宗宅地，万达板块则是板块内5年来首宗纯宅地。

最后，三宗地块分别由滨江、中宸城建和绿都拿下，最高溢价率为万达板块的3%，而钱江新城2.0首宗宅地溢价率为0。

8月30日，福州出让4宗地块，宗地总体量达255.35亩。最终，4宗地块均在一轮举牌后成功出让。8月28日，广州从化温泉镇温泉村“火界”两宗地块进行网上竞拍，但最终以流拍告终。更早之前的8月13日，广州市出让了5宗住宅用地，总出让面积达19.38万平方米。其中，一宗地块以底价成交，两宗地块溢价均未超过1%，剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

“我们拿地越来越谨慎，我们拿地项目要求irr(内部收益率)超过50%，净利润率超过15%。”融创董事会秘书高曦告诉记者。

欧宗洪介绍，融信要求拿地项目irr超过30%，净利润超过10%。

和以前不一样，很多开发商为了规模，拿地要求非常低，如今的业务收缩，让更多的开发商对自己的业务进行安全防范。

中小房企承压

这一轮调控中，对于较大房企，面临的是需要加速周转和亏本卖一些项目。而对于很多小型房企，可能就难逃厄运。

近日有报道称，复华控股旗下复华文旅的多个文旅项目目前已停工。官网显示，复华控股的业务范围涵盖地产、金融、投资、文化、旅游、健康、酒店等领域，截至2017年，总资产规模逾千亿元。北京复华旅游文化发展有限公司(下称“复华文旅”)是复华控股的全资子公司，不过，这些项目目前处于难产状态。

今年5月，五洲国际发布公告，公司股价及成交量发生异动，决定停牌，其股份自25日上午11时25分起暂停于联交所买卖，以待刊发有关不寻常变动原因和公司任何内幕消息的公告。受此影响，还有五洲国际一笔于2018年到期的本金额3亿美元13.75%的优先票据，该笔票据亦于同一时间暂停买卖。

而中弘股份因为涉嫌多起债务问题，目前股价已经跌到1元以下，曾经这家企业发力文旅地产，如今市值所剩无几。

不难发现，由于整个行业困境，中小房企面临更大的压力：要么倒闭，要么被并购。

而房企资金链紧张的格局仍将持续。据恒大研究院数据，未来4年是兑付高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015~2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

从记者了解情况看，很多房企都意识到现金流的重要性。即便是亏本，也开始将自己的货值出手。

“我们10个项目里面亏2个，但是卖了再说，我们也不留了。”一位房企董事长曾表示。

“从我们观察看，目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右，是历史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重视。” 国泰君安地产首席分析师谢皓宇说。