土地市场开始降温了吗?要加强房地产调控的有效性

土地市场开始降温了吗？要加强房地产调控的有效性，也需要完善传导机制。

近期，一些机构的研究显示，下半年以来，土地市场出现了比较明显的降温，主要表现为土地成交溢价率降低，而且土地流拍现象增多，同时，土地成交面积增幅收窄。

例如，《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17．3％，环比下降1．7个百分点，同比下降20．9个百分点。据中原地产统计，今年1－7月，全国流拍土地接近800宗，比2017年全年都多。中国指数研究院数据显示，8月，全国300个城市共成交土地面积同比微增1％。土地出让金总额同比小幅增加4％，涨幅明显收窄。

当前，人们对房地产市场形势尤其是房价走势非常关注。土地市场的情况无疑是重要信息，可以反映并影响房价的走势。那么，土地市场降温的判断是否确凿？能否使热度已经开始上升的住宅市场冷静一些呢？应该说，目前的数据还不能确认土地市场已经降温。

我们先来看土地流拍的情况，今年土地流拍的现象增多了，但不是下半年才开始集中出现，上半年流拍的就很多。但上半年土地成交面积和金额的增长率都很高，网络数据显示，虽然6月以来增幅收窄，但1－8月土地成交建筑面积的累计增幅仍然高达20．3％。这是一个很高的增长率。而且数据显示，8月一二线城市的土地成交面积环比是高增长，三线城市土地成交面积环比大幅下降，但同比增长率非常高。因此，很难说土地成交已经开始趋势性地减速了。而土地成交溢价率下降，则与限地价有关。

其实，土地成交溢价率下降，甚至不断出现流拍现象，与地方政府在土地出让中设置条件有关，比如限房价、竞自持等要求。本来土地起拍价就很高，设置的条件再趋严，开发商拿地的意愿就下降了。因此，就出现了一些地块难成交、部分城市土地成交面积低增长的现象。例如，1－7月北京土地市场出让建设用地面积同比下降28．39％，土地成交金额同比下降37．35％。

但就全国的整体情况而言，土地市场的热度还是比较高的，虽然月度之间会有波动，但累计增长率很高。当然，相比去年，土地市场是降温了，开发商拿地时要认真考虑土地出让的价格和条件，所以出现了整体偏热、局部偏冷的情况。诚如一些分析所言，开发商拿地时更理性了。这与他们的资金链收紧有关。

而在住宅市场上，并没有出现降温的情况。国家统计局的数据表明，1－7月住宅销售面积和销售额的增长都较1－6月上升了。8月刚过，一些机构已经发布了当月部分城市楼市成交数据。中国指数研究院的月报显示，8月监测的主要城市楼市成交面积环比上升5．80％，同比增长19．88％。8月北京楼市成交面积环比增长43．13％，同比增长39．12％。从总体情况看北京楼市回暖了，但是，有报道指出，作为楼市供应主力的限竞房卖得不那么好。这也是整体和局部释放出相悖的信息。

不同角度信息相互“打架”，让人们难以判断房地产市场的形势。这可能反映了市场的某种分化。可以判断的是，目前房价上涨的趋势并没有被抑制住。要实现政治局会议要求的“坚决遏制房价上涨”目标，调控不能放松。而且，调控需要更加有效。

一些城市在土地出让时设置限地价、限房价等条件，就是一种调控措施。今年土地流拍频现，这些城市的政府仍然坚持这些条件，可见调控力度之强。但是，在土地市场实施的这种调控未必能起到遏制房价上涨的效果。一方面，开发商高价拿地会引导房价上涨预期，那么，限地价、限房价能够稳定市场预期，这对遏制房价上涨具有正面的影响；但另一方面，设置这些条件，再加上起拍价比较高，会导致土地出让面积减少，而这又可能导致房地产市场上供给减少。从历史经验来看，土地供应总是不能完成计划，是一些城市房价持续快速上涨的原因之一。

使土地市场上的调控更加有效，是坚决遏制房价上涨的重要内容。这是一个颇具挑战性的任务，政府供地多，开发商的开工、竣工面积未必多；而政府供地少，开发商的开工、竣工面积就有很大可能会减少。也因如此，我们不但对土地市场是否降温难以判断，而且对土地市场降温会如何影响住宅市场也难以判断。要加强房地产调控的有效性，也需要像货币政策那样，完善传导机制——从土地市场到住宅市场的传导机制。