房地产市场初现寒意 开发商急踩“刹车”

“这一两年都要把安全放在第一位。”被称作房地产“周期王”的孙宏斌，又一次在公开场合语出惊人。这一次，他喊出的也许是开发商们共同的心声。

步入2018年以来，逐渐归回平稳的房地产市场，让开发商开始意识到风险敞口增加，去年还处于迅猛扩张周期的企业，已悄然转变经营风格。

在刚刚完结的中报披露期，包括融创、恒大、碧桂园等头部公司在内的许多家房地产企业，都透露出重质降速、安全生产的信号。越来越注意到控制发展节奏，并有意淡化在年初既定的销售目标。更为严峻的是，销售难、回款难、融资难等问题让每家房企都感受到阵阵寒意。

一家标杆房企的董事长在9月初的内部会议上，突然宣布暂停各个部门支出，重新核定预算，大有减少开支储粮过冬的倾向。

降杠杆渐成趋势

奔跑中的房地产企业，突然到了戛然而止的时刻。刚刚过去的中报季，大部分发展较快的房企都一改举债扩张战略，开始主动下调财务杠杆。

中国恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在2018中期业绩发布会上表示，公司注重适度增长，未来销售规模每年增长20%~30%，因土地资源日益稀缺，要发挥已有土地储备的效益，以实现可观的利润。

“前几年公司负债很高是因为通过最大的负债去储备土地资源，并通过布局二三线城市获得大量的低价土储。如今市场形势发生变化，这种模式存在高风险。因此，为适应市场形势变化，近年来恒大调整了一二线城市和三线城市的土储比例;亦不再追求规模，而是注重有质量的增长。”夏海钧说。

从恒大的中期业绩看，净负债率较去年末进一步下降至127.3%，降幅超三成，有息借款下降615亿。从今年初，恒大就开始逐渐降低自己的负债水平，增加自己的安全系数。

夏海钧表示，目前恒大最强劲的资源便是土地，公司要冲销售规模是容易的事情，实现5000亿乃至8000亿并非难事，但公司目前的策略是关注利润。

碧桂园同样关注安全生产，碧桂园总裁兼执行董事莫斌在中期业绩会上说：“碧桂园内部有一些目标的分解，相信在下半年我们把安全和质量放在第一位的时候，我们会相对放慢发展速度，腾出更多空间抓好各项管控。”

从中报看，截至2017年6月30日，碧桂园净借贷比率为59.0%;加权平均借贷成本为5.81%。同时，碧桂园有息负债2939.21亿(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券)，其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为721.15亿，占比24.54%，其余75.46%为长期债务。

“下一步我们希望持续均衡，公司下半年的整个投资会比较保守，也会严格地去控制，希望我们有更加均衡的业绩表现。”孙宏斌告诉记者。

根据融创中报，融创总资产6699亿，同比上年末的6231亿增长468亿;所有者权益635亿，较上年末的606亿增加29亿。经营规模提升的同时，有息负债持续下降，较上年末减少近百亿。

融创方面表示，降杠杆是公司的战略选择，随着全国布局的初步完成，未来将减少资本性支出，减少融资额度;另外，逐年增加的利润也将增厚股东权益。

除了一线房企外，很多二线房企同样选择降低自己的杠杆比率。

在香港的业绩会上，融信中国董事局主席欧宗洪说：“融信不会刻意追求增长速度，我们关心的是公司高质量增长。”

从拿地端也可以看出融信的调整。今年上半年，融信的拿地步调也慢了下来，上半年获取14宗地块，平均成本约5383元/平方米。欧宗洪表示，上半年的土地价格比较高，公司拿地比较谨慎，估计下半年会比上半年的投资机会多。

融信中国首席财务官曾飞燕表示，未来融信会通过控总债、放缓投资等方式来继续降低净负债率，“总债预计在今年会下降，全年保守预计下降50亿元的金额。”

根据中报，融信净债务为463.09 亿元，较2017年末下降5.37%;净负债率为 140%，较2017年末下降 19 个百分点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本或继续提高，开发商应积极降负债去杠杆，特别是小型房企将面临巨大考验。