今年土地流标数量翻倍 房企变得更理性了吗？

“很久没见到‘地王’了。”北京某知名房企相关的负责人向21世纪经济报道记者表示，在楼市调控的打压下，土地市场“平淡”已久，高价地近乎绝迹。以往“众星捧月”般的抢地场面已非常罕见。

不仅如此，流标、流拍的现象明显增多。

有机构发布报告称，截至11月20日，今年一二线城市住宅土地流标高达267宗，创最近6年来最高纪录，同比上涨152%。有数据也显示，仅在今年10月，重点监测的336个城市就流拍156幅地块。

房企拿地预算收紧、土地出让条件苛刻，被认为是流拍情况增加的主因。除热点一二线城市之外，三四线城市的土地流拍数量也明显增加。一些相对不够优质的地块“无人认领”，似乎成为今年土地市场的常态。

在经历了长期调控“洗礼”后，房企真的变理性了吗？

“量价齐升”仍是主流

在某机构统计的一二线城市中，昆明、石家庄的土地流拍、流标数量都超过了20宗，太原、合肥、宁波也都在15宗以上。一线城市中，北京和广州分别流拍了6宗和7宗。

按照该机构统计，截至11月20日，今年三四线城市流标住宅土地906宗，相比去年同期的766宗，上涨了18%。

也有机构在自己的报告中指出，今年10月，重点监测的336个城市共流拍156幅地块，其中66幅为政府撤牌或回收的地块。在其余的流拍土地中，仅昆明就流拍了34宗，成为“重灾区”。

在流拍的背后，是土地溢价率的不断下滑。有机构指出，今年10月，336个城市经营性用地的平均溢价率，已经从5月的接近40%，下降到10.4%，创最近两年多来的新低。

考虑到楼市调控对企业融资和销售端带来的影响，这种情况不难理解。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，土地流拍增多的主要原因在于，“房地产企业资金链压力逐渐增大，而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”

但是实际上，流标、流拍情况的增多，并不意味着土地市场转淡。今年以来，土地市场仍然呈现出量价齐升的局面。

国家统计局的数据显示，2018年前10月，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%；土地成交价款11695亿元，增长20.6%。以此推算，前10月房企土地购置均价5325元/平方米，同比上涨4.6%。

自然资源部下属的中国土地勘测规划院也指出，今年第三季度，全国主要监测城市的住宅地价水平为6977元／平方米，环比上涨2.13%，同比上涨10.15%。

上述机构的统计口径和统计的结果各不相同，但是均反映出一个“悖论”：一方面，土地交易量价齐升；另一方面，溢价率下降，流拍、流标现象增多。

市场存反弹动力

有业内人士认为，这种“悖论”出现，在某种程度上源于供应端的变化。

在监管层督促下，今年以来，各热点城市土地供应规模明显增加，很多城市的供应量达到历史新高。中国土地勘测规划院指出，今年第三季度，106个主要监测城市的房地产用地供应面积为1.63万公顷，环比增长18.37%，同比增加30.87%。供应面积创2014年以来历年同季度最高。

这给房企很大的选择余地。前述房企人士表示，“以往北京的土地供应节奏比较慢，企业经常处于‘翘首以盼’的状态。现在供应的节奏加快，最近一年都没有出现明显的‘断供’。”

但这些土地条件苛刻，使得其质量大不如前。有机构指出，在10月份的流拍地块中，东莞、中山这类热度较高的三四线城市，由于出让的规则中有“自持5万平方米商业”或“需要现房销售”等原因而导致无人参拍。

该机构指出，以此来看，土地溢价率下降不仅受到市场、企业方面因素的影响，土地出让条件严苛也是导致盈利难度加大、溢价率下滑的原因。

房企对这种情况可谓又爱又恨。一方面，经过近几年的放量销售，大型房企普遍需要补充土地储备，而土地出让规模增加，正符合企业的胃口。“大房企储备的土地可以应付两年的项目开发，但依然需要补充库存。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

另一方面，由于资金状况收紧，房企对地价的承受能力变弱；土地出让条件苛刻，使得企业十分谨慎。多位房企人士向21世纪经济报道记者反映，今年以来土地出让底价明显的提高，附加的条件增多，考虑到限价等因素的影响，企业拿地的实际成本并不低。

分析人士认为，这也是造成“流拍增多、溢价率下降、地价上涨”的主要原因。

虽然是各种因素倒逼的结果，但土地市场的确正在趋于理性。欧阳捷认为，“流拍土地的增多并非是楼市下行的信号，也非房企资金短缺，恰恰相反，这是土地市场理性的信号。”

中国土地勘测规划院也指出，随着房地产调控政策的延续，预计市场将进一步回归理性，住宅地价涨幅或将进一步回落。但该机构同时指出，这种情绪并不稳定，“当前楼市库存去化已基本完成，市场出现根本性转向的趋势尚不明确，对上涨过快的城市仍需重点关注，坚持整体的导向和分类的调控。”