购房负担成全球话题 年轻人和老年人为需求主力

当北漂们在北京租不起房的文章在朋友圈刷屏的时候，西方国家年轻人的买房梦同样也沦为不切实际的空想。在全球房价上涨的今天，租房正成为一种生活方式。

第一太平戴维斯数据显示，到2030年，20-39岁人口占发达国家总人口的比例将达到23%。65岁以上人口的比例将升至23%。这两大群体逐渐成为房地产的需求主力，他们的需求将推动房地产市场部分领域进入快速增长通道。

换言之，在购房负担已经成为全球话题的时代，租房市场将持续保持旺盛需求，而租房也将成为全球主流生活方式之一。

租赁市场兴起

不仅是中国，购房负担能力已成为全球金融危机后的一个全球性话题，这个问题对于千禧一代来说尤为严峻，他们是20世纪80年代早期至千禧年前后出生的人。到2025年，千禧一 代占世界总人口的比例将达到50%，占劳动人口的比例更将高达75%。作为房地产市场的需求主力，他们面临的是贷款需求(贷款比例)最高、还贷压力(月供收入比)最大的严重冲击，筹集首付的难度甚于以往。

在西方市场，父母作为首付“提款机”的重要角色日益凸显。运气好的年轻人通过“啃老”可以买房，而对于大部分年轻人来说，转向私人住宅租赁市场寻找居所已经成为越来越多的选择。

全球住宅报告显示，目前英语国家约有三分之一的人口在租房，而在租房文化长期主导、购房文化盛行较晚的国家，租房比例往往更高。 例如，奥地利、德国、瑞士的业主自住比例均不到60%。而在中国，掏空四个口袋甚至更多口袋买房的现象依然存在。

第一太平戴维斯认为，随着房价尤其重点城市的房价涨到难以企及的高度，两/三代合力买房的现象或许也会很快停止。尤其中国政府近年来大力积极发展租赁市场，政府以远低于住宅销售用地的价格出让纯租赁用地。目前，市场上已出现三种主要发展模式，即租赁住宅开发，现有物业翻新改造，私有住宅集中管理出租。比如，以自如为代表的长租公寓市场正是这样一个集中式管理平台。公开数据显示，2018年上半年，自如管理的公寓已经超过70万间，目标是到年底达到100万间。

中国的住房租赁市场是一个服务于超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长租公寓市场进行了调研后发现，截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套，存量目前仍较为有限；从未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计至2022年底，六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。未来不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式：上海、北京和深圳的长租公寓物业所有权将凸显地方国企的带动和引领作用；杭州、广州和成都的物业所有权则将大部分集中在开发商手中。

从全球市场来看，租赁市场需求也保持持续旺盛。年轻群体除了为本国租赁市场带来机遇之外，其中的留学生大军还培育出另一个房地产细分市场：学生公寓市场。全球流动的学生群体助推专建学生公寓的需求，如今前往欧洲留学的学生正呈增加之势，然而专建学生公寓的供应依然严重匮乏。全球住宅报告指出，欧洲各国专建学生公寓的供给率始终在低位徘徊。其中英国的供给率达到27%，为欧洲最高水平，南欧垫底。意大利是欧洲第四大学生市场，全国平均供给率尚不到5%。

替代性住宅受热捧

当千禧一代进入住房市场，他们的父辈也到了退休年龄。据统计，2015 年全球约有6.12亿65岁以上人口，预计到2050年将增加到15 亿，其中64%的增长来自亚太区。中国由于计划生育的影响，人口老龄化速度较快，预计65岁以上人口将从当前的1.6亿增加到 2035年的3亿左右。

在老龄化加重，抚养率上升的全球趋势下，老年公寓市场也随之催生出来。全球住宅报告显示，新一代老年人的居住需求和千禧一代非常类似：能接触新潮流，生活配套齐全，可享受优质的医疗保健服务。 很多老人还想和在他乡异国打拼的成年子女住得近一些。新的住宅模式会不断涌现，以迎合老年群体的需求。

在人口结构变化、房价上涨以及供应短缺三大问题的合围下，租金增长前景积极的替代型住宅产品的投资也在升温。

全球住宅报告显示，过去五年中全球住宅投资实现了52%的增长。2017年欧洲八大市场的租赁住宅投资额突破270亿欧元，较2013年增加了19%。2017年学生公寓与老年公寓的全球投资额分别为175亿美元、174亿美元。学生公寓投资同比增加4%(2016年为169亿美元)，英国与西欧市场合计占比51%(89亿美元)，同比增加35%(2016年为66亿美元)。老年公寓投资额同比上涨31%。与五年前相比，学生公寓投资已取得85%的显著增长，老年公寓领域亦有10%的增长。

此外，住户需求不断变化，催生出全新的混合型租赁模式，传统住宅租赁产品将会面临挑战。目前有四种应运而生的租赁模式，可以为以后的租赁市场带来更多选择。第一，老年公寓租赁模式。这类公寓产品定位于独立居住的老年人群，为老年人士提供配套完善的租赁型住宅产品，是传统住宅与养老院的互补结合；第二，共享居住空间模式。共享居住项目以学生、 毕业生与年轻专业人士为目标客群，提供全装修公寓及各类配套设施，还会组织社区活动。租金一价全包，且配备专业团队进行管理；第三，酒店-混合型产品模式。这类混合型酒店式公寓属于共享居住空间的变体，租期可长可短，较为灵活，设有咖啡馆、餐厅、共享办公空间等共享设施。 此类产品的成功，关键在于品牌塑造与特色设计，才得以在中短期租赁市场脱颖而出，与爱彼迎一较高下；第四，独栋住宅租赁模式，即专门建设租赁型独栋住宅。以英国为例，在私人住宅租赁市场， 独栋住宅的租户占比达到60%。其中家庭型租户的需求尤为突出，他们偏好临近国家干道的大户型住宅。该项目可以根据租户需求分期建设，因此前期资金压力会相对小一些。