房企融资“闸门”持续拧紧(2)

房企正常融资未受明显影响

值得注意的是，当前融资管控政策并不会影响房企的正常融资行为。上述地方监管人士告诉记者：“融资管控的目的在于强调房地产实物性质，淡化投资产品属性。现在我们要抓的不是明面上的银行融资，也管不着发债，而是非银渠道背后的资金到底有多少最终来自于银行融资或者靠银行背书，主要还是严控银行保险资金违规流入房地产市场。”

“当前融资政策是加强监管而不是“一刀切”地暂停。对于房企正常融资没有影响，但对于大额度融资会有明显收紧。”中原地产首席分析师张大伟告诉《金融时报》记者，从2018年四季度以来，房地产企业融资计划实施呈井喷状态，融资需求旺盛。2019年以来，房地产行业融资渠道监管加强，虽然当下房企融资依然较多，但融资成本已经明显上升，尤其是规模偏小的房企融资成本上升更为明显。其中，美元融资利率超过了10%。对于中小房企，尤其是对于高负债率的房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，融资收紧政策的影响相对有限。

融资收紧对整个房地产市场降温的效力也正逐步显现。7月份，70个大中城市房价上涨数量为60个，6月份为63个。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这说明受近期房屋交易市场的降温、房地产融资环境收紧、房企到位资金面的趋紧等因素影响，各地房企在积极降价促销。

1-7月份，商品房销售面积8.9亿平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5个百分点；商品房销售额8.3万亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。夏丹分析，7月市场成交情况看似有所好转，却与6月房企冲业绩及备案延期有一定的关系。从需求方影响来看，政策收紧削弱置业意向者的入市动力，减缓市场成交。融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪，使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。

房地产开发到位资金及土地购置成交回落，也体现出政策收紧效果。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点；土地成交价款下降27.6%，降幅与1-6月份持平。同期房地产开发企业自筹资金累计增速2.8%，较上期下降1.9个百分点。

深层次指向优化信贷结构

今年上半年，货币政策精准滴灌加上针对房地产市场的严监管态势延续等因素，使金融机构信贷结构持续优化。7月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的68%，同比高1.3个百分点。

不过，央行发布的《2019年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，房地产贷款增速虽继续回落，但增速依旧不低。2019年二季度末，人民币房地产贷款余额41.91万亿元，同比增长17.1%，增速比上季度末低1.6个百分点；上半年增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的 33.2%，比上年全年水平低6.7个百分点。

7月29日，人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议认为，近年来金融系统加快推进金融供给侧结构性改革，银行业信贷结构出现积极变化，特别是在加大小微企业信贷投放方面取得明显效果，但房地产行业占用信贷资源依然较多，对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强。

7月30日，中共中央政治局会议重申“优化信贷投放”这一目标，要求金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资，意在引导金融机构优化信贷投放，增强服务实体经济的力度。会议召开的第二天，人民银行增加支小再贷款额度500亿元，驰援小微民营企业。

从监管部门的举措来看，房地产融资不在加大信贷投放的名单中，实体经济才是信贷倾斜对象。

“态度其实是很明显了，所以银行也都在做调整。”一位股份制银行分行行长告诉记者，过去一段时间，该行借助房地产行业的“崛起”，实现业务快速增长。当前，经济环境变化和监管要求下，无论是从总行层面还是所在地域的各家银行，都已经开始压缩房地产信贷的投入。“过去是借房地产‘东风’，如今肯定要转换思路，寻找新的业务增长点。”

对此国家金融与发展实验室副主任曾刚亦表示，信贷结构优化一方面要压降违规的、不符合经济发展大方向的信贷投放；另一方面要将其引导到目前所需要资金的民营小微以及一些战略性新兴产业、制造业。但后者的增长赶不上前者的压降，在数据上也有体现。确实，当前压降房地产违规融资是否真的能够将资金转移至实体领域还需拭目以待。