成都一别墅被盗 业主用损失抵物业费收到律师函(4)

代女士家在被盗后安装上了防盗窗

律师说法>>>

1、物管不能证明已完全尽到安保义务则应承担部分责任

那物业的做法是否合法？代女士与物业的口头约定是否有法律效力呢？

红星新闻记者就此咨询了四川澳南律师事务所主任曾林刚，曾律师认为：本案的法律关系为物业服务合同纠纷，双方的权利义务均源于物业服务合同，主要适用《合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。因此，物管公司对业主被盗损失是否承担责任，需要根据双方合同约定进行认定。

但从实践来看，物业服务合同一般都有安保条款。若物管公司不能证明其已完全尽到安保义务，如实施防盗措施、站岗值班、安保巡逻、出入登记等行为，则应对业主被盗的部分损失承担赔偿责任，实践中也有相应的判例。

之所以说是部分被盗损失，是因为业主对自己的财物也负有注意和保护的义务，也应对被盗损失承担责任。

关于双方口头约定抵扣物管费的效力问题，曾律师表示，因物管公司系独立法人主体，故其员工的口头承诺需物管公司事后追认方有效。若无追认则难以得到支持，且从举证角度也存在困难。

2、在保存相关协商证据时，应与对方签订书面协议否则口说无凭

四川英济律师事务所陈逢逢律师也同意上述说法，陈律师还表示：该事件中，虽然代女士没有直接证据表明就被盗赔偿一事与物业公司协商一致，但是发生盗窃事件后，代女士收到物业公司的缴费通知书中没有住宅物业服务费项目，物业公司以“代女士对物业费有异议”就未在缴费通知单上列明“住宅物业服务费”显然不成立，物业公司必须作出合理的解释，否则可以认定物业公司与代女士之间达成了某种解决方案，以住宅物业服务费折抵物业公司可能承担的赔偿责任，而具体折抵多少，需要双方进一步提供相关证据证明。

曾律师认为，若双方协商不成，既可以由业主起诉物管公司要求赔偿部分被盗损失，也可在物管公司起诉业主支付物管费时以物管公司违约抗辩或提起反诉，通过物管公司的赔偿与需缴纳的物管费进行品迭抵扣，从而达到维护自身权益。

针对类似事情，陈逢逢律师建议：若业主发生被盗事件，首先应在第一时间向公安机关报案并告知物业公司，并保存与物业公司协商的相关证据。同时，业主应向物业公司调取被盗前后小区监控设备保留的录像证据，以此作为后续证明物业公司履行安保义务的情况。

曾律师补充道：在保存相关协商证据时，可以尽量与对方签订书面协议，“因为口说无凭，即便有录音，但除法定代表人外的其他人无权代表公司意志，容易产生争议，而且电子证据存在诸多限制，能否得到法院的认可也是问题。”

红星新闻记者 马天帅 章玲 图片视频由受访者提供