土地市场破冰 国内首宗集体建设用地将建共有产权房

去年底挂牌，6月暂停，8月复牌，9月成交。

近日，北京大兴区瀛海镇诞生全国首个可售集体建设用地住宅项目，千呼万唤的集体土地进入住宅市场终于从梦想变成现实，同时亦给房价下行预期打开巨大的想象空间。

均价仅为周边商品房1/3

2019年9月12日，一场低调的土拍在北京举行。北京大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块竞价结束，竞得人为北京上瑞置业有限公司，以底价15.13亿元成交。

挂牌文件显示，该地块将用于建设共有产权住房，同时该批共有产权房销售均价为2.9万元/平方米（含全装修费用），价格仅为附近商品房的1/3。

该地块建设用地面积为4.79万平方米，建筑控制规模10.81万平方米，容积率为2.5。在配套设施方面，该地块将配建一处幼儿园。为保证配套幼儿园与住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”，该项目实行统一规划，改变以往教育用地的划拨方式，同步研究教育用地与共有产权房建设配比的供地方式，由开发单位无偿代建后移交相关主管部门。

土地性质方面，本次挂牌出让的地块虽为集体建设用地，但与国有建设用地同责同权；土地所有权属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体经济组织，村集体转让期限内的使用权属于地块的拆迁、腾退方大兴区级集体土地联营公司北京兴福集体资产管理有限公司。

根据天眼查，北京上瑞置业有限公司由河南正商经开置业有限公司100%控股，该公司开发项目多集中于河南省内。

一波三折

早在2018年末，包括此次成交地块在内的三宗大兴区瀛海镇集体土地便开始公开挂牌。

今年3月21日，当《每日经济新闻》记者与北京兴福集体资产管理有限公司确认时，对方表示瀛海镇这3宗土地均未交易成功，后续要进一步等待官方消息。

6月27日，北京市规划自然资源委大兴分局发布公告称，因故暂停大兴区瀛海镇3宗集体经营性建设用地使用权出让挂牌交易。

就在舆论普遍认为集体建设用地建设共有产权房的试点工作将要暂停之时，不到两个月后，8月初，3宗地块再度入市。

此次成交的地块是3宗地中起拍价格最低的，后续两宗地块的成交情况尚待关注。

政策破冰

此次集体土地首次用于共有产权房建设用地入市的背景是，8月26日闭幕的十三届全国人大常委会第十二次会议上，关于修改土地管理法获得了会议表决通过。法案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。也就是说，我国非农建设用地将不再“必须国有”。

事实上，早在2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）就被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。作为北京市唯一的农村集体经营性建设用地改革试点区，大兴区已出台40多项政策文件，实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价”。

2016年1月15日，“K2”（即现石榴集团）以“北京赞比西房地产开发有限公司”之名，力克旭辉、首开、鸿坤等房企，以总价8.05亿元、溢价率77.2%、楼面价1.6万元/平方米拿下北京首宗集体经营性用地（非商品住宅）——大兴西红门2号地F81地块，“大兴模式”首次进入房企视野。

无疑，随着集体土地使用制度的改革，由各级政府垄断建设用地供应的格局将大为改观。相应的，随着土地供应多元化，地价将必然下行，进而拉动房价下行。

然而，业界人士对集体土地入市的预期并不高，原因是新修订的土地管理法还有限制条款，需要同时符合四个条件的集体土地方可入市：须是总体规划为工业、商业等经营性用途的集体土地；须经依法登记的集体经营性建设用地；应当经本集体经济组织成员的2/3以上成员同意；还得纳入地方政府土地利用年度计划，合理安排。

尤其是第四条，如果地方政府的年度规模中无利用集体土地的计划，即便村民集体全都想卖地，政府也不会放行入市。

因而，部分业界人士分析认为，地方政府为保护现有地价和房价，不可能放任大量集体土地入市。

但出乎业内人士预料的是，北京的步伐比预期快得多。

中原地产首席分析师张大伟表示：“但如果放开住宅类属性，对市场来说将有非常大的影响，现在看，因为土地所有权属性还未改变，产权依然是集体，但巨大的土地差价依然会对住宅市场带来明显供应。”

“一旦这个政策全国试点，即使只建设保障房（理论上，保障房也是商品房，五年后仍可上市交易），对市场来说也会带来非常大的影响。但因为产权没有根本性变化，所以除了北京外，其他城市试点必须要有产权的配套变化。”

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌日前接受《每日经济新闻》记者专访时表示，中国房地产发展在取得巨大成就的同时，也出现房价过快增长等问题，原因是住房供应和土地供应还比较单一。我们有大量的集体土地没有按照市场规律进入房地产市场，尤其是大城市，土地供量少与房子需求大的矛盾没有解决。改革现有的土地供应制度将是保障房地产长期健康发展的重要方向。