楼市开始“温水煮青蛙”房地产大佬的预言成真了?

现阶段，买房已成为人生中的大事：从家庭观念讲，房子是踏入婚姻的一道门槛，随着房子金融属性的凸显，这道门槛越来越高；从社会观念看，如果大家都买房，你独独“另类”选择租房，面子上有时候可能也会挂不住。因此，买房成为逃不掉、躲不开的话题。

过去这些年，由于买房执念的根深蒂固和潜在需求的存在，再加上并没有人经历过大的周期拐点，所以人们对于房价走向形成了只涨不跌的预期。

不过，与以往相比，今年的房地产明显感觉不一样。相关资料显示，房地产与经济增长存在倒U关系，2018年房地产对经济的综合贡献由正转负，换言之，表面上看房地产投资对经济增长仍有拉动作用，但挤出效应已大于带动效应，这是一个明显的拐点。房地产发展到现在，市场已不是那么有味道了，北上广深等一线城市照样可以拿项目，但盈利已经比较难。

安居客报告显示，上半年监测100城新建商品住宅库存总量45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。进入下半场，随着国家对房地产明确定调，市场观望情绪再次浓厚，而且无论二手房还是新房，整体仍呈现降温态势。以北京为例，二手房成交量在7月小幅回升后，8月再度下滑，网签量10526套，环比下降3%，同比下降17%。新房方面，以广州为例，继6月网签量有了回升迹象后，7、8月再次双双回落，其中8月网签6918套，环比略跌3.14%，低于2019年单月平均水平。

过去三年，买卖双方一直存在博弈，“有价无市”成为显著特征。但是，随着利空因素增多，购房者变得波澜不惊，并不着急买房，但面临融资、业绩压力的开发商则要“被动”些。随着“金九银十”来临，对开发商来说，加快销售和资金回笼成为当务之急；对炒房囤房客而言，虽然没有出现抛售潮，但只要调控不放松，月供压力只会更沉重，所以硬抗也未必是明智选择。总而言之，破局的关键还是开启降价模式，更何况目前房源供应充足，信贷环境却不断收紧，所以市场盘整仍将长时间持续。

判断未来房地产走向，我们一般认为，长期看人口，中期看土地，短期看政策。基于以上两大信号来看，未来3-5年楼市基本不会发生太大波动。此外，从中长期看，人口会不断向都市圈、城市群涌入，所以房地产市场会出现分化。那么，对于热点区域而言，房价还有可能大涨吗？从长期看，热点区域房价整体依然看涨，但大涨几乎没有可能。一方面，未来会根据人口流动的趋势实现“人地挂钩”，从而促进土地供求平衡。另一方面，一旦双轨制住房的模式落地成熟，越来越多的人可能会选择共有产权、租赁住房等新形式。

显而易见，随着政策“组合拳”的陆续出台，房地产将持续告别高歌猛进阶段。其实，面对楼市出现的一些变化，很多大佬早早就嗅到了味道。从在内地大规模布局房地产，到选择在楼市火热的时候“离开”，李嘉诚表示，如果房价高到大家买不起，投资房地产就会有危险，所以我不会冒险去赚最后一个铜板。对这个问题，马云也多次表示，二三十年后最不值钱的就是房子，一对年轻人可能要管理五套房子，到时候可能真的成了累赘。

就算未来几年，房子依然可以化身财富的象征，但随着房价长期稳定成为趋势，再叠加房地产税、空置税等长效措施的出台，囤房也只会增加持有成本而已。所以，闭眼买房的时代过去了，购房者也应该随势而变，合理控制负债和理性对待买房才是最稳妥的选择。

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