长沙调控政策加码 商品房平均利润率6%-8%(2)

住宅小区内经营性设施的建设费用;

开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用以及应分摊的各种费用;

各项与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

长沙市商品房销售价格计算程序及公式表

严跃进认为，长沙此次政策从成本管控的角度设定利润，可以理解为是房住不炒下的一个创新版本，也是回归工程项目的成本定价法。对于一些工程项目科学管理的项目，或将获得更高的利润，而对于部分财务和营销等费用过高的企业而言，利润将难以做高，这也将鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

限价政策加码

值得注意的是，长沙本次出台的“限利”政策并非首创，而是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》执行有效期满后的政策延续与加码。

2017年12月11日，长沙市发展改革委推出《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(下称《办法》)，办法规定，限价商品住宅价格由“成本+利润+税金”三部分构成，平均利润率同样是6%-8%，执行有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。

在业内人士看来，本次发布的《通知》执行日正好是上述《办法》的到期日，或可理解为是长沙市商品住房限价政策的2.0版本，限价房源由此前的限价商品房扩大至全部商品房。

不过，对于长沙此次再度加码调控政策，市场观点却在“限价”与“保价”间摇摆不定。

一方面，严跃进认为，商品房销售价格表中规定的平均利润率区间限制了房企的利润，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。

另一方面，浙报传媒地产研究院院长丁建刚则认为，长沙限制开发商的利润最高在6%-8%之间，看似仍在限价，但实质发生了根本变化。因为，这个限价没有天花板，是在所有的成本上顺加6%-8%的利润。换言之，无论拿地价多高，利润都可以顺加上去。

毕竟，即便是相邻地块，拿地时间不同，价格也可能出现较大差异，若按照公式简单计算，或将造成同一区域内商品房价格背离市场规律。因此，在业内人士看来，该政策的落地执行或仍需合理把控。

(国际金融报记者 左宇)