国际资本哄抢中国房企债 地产商10天发债近千亿(2)

负利率时代资本流向

在经历2016年前后一波信贷宽松期，房企迎来债务兑付高峰。Bloomberg数据显示，2020年房企海外债到期峰值是3月和11月，分别超过40亿美元和50亿美元。全年海外债到期规模达到294.65亿美元，折合人民币2039.83亿元。

恒大、绿地、融创、绿城在内的7家房企，2020年到期海外债超过10亿美元，尤其恒大全年到期的海外债高达33亿美元。

吴波告诉经济观察报，2020年一季度是房企海外债到期高峰期，这也是最近房企密集发债的主要原因之一。

海外债面向国际资本。从投资方向来看，国际资本更青睐商业、写字楼、酒店、长租公寓等不动产。蔡金强告诉经济观察报，目前中国地产美元债的认购者中，亚洲投资者超过7成，欧洲投资者超过10%。

与往年常因认购不足导致发行失败相比，2020年这一轮房企海外债发行格外顺利。吴波透露，认购方都颇为踊跃，房企普遍在很短时间内完成募资并顺利上市。“主要额度有限，回报也高，大家都抢着认购。”

国际投资者对中国房企海外债券青睐源于流动性充裕。这些资金，既有来自欧洲、日本等负利率国家；也有香港、新加坡等国的大企业，甚至中国企业。“这类投资需求很强大。”蔡金强说。

2019年全球开始新一轮降息，截至2019年12月，美国联邦基金目标利率为1.5%-1.75%；英国央行利率决议、澳大利亚隔夜利率均为0.75%，欧元区、日本和瑞士则进入负利率时代。而金砖国家的利率仍存在较大的下降空间，比如中国一年期存款利率为1.5%。

不同国家之间的利差，让巴西、俄罗斯、印度、中国和南非等发展中国家理论上成为资本理想流入地，越来越多的国际资本“转道”寻找收益更高的投资标的。

目前国外债券投资收益介于3.5%-5%，比如，欧洲的高息债回报率只有3.5%，美国是5%左右。而中国房企海外债平均利率仍然维持在7%-8%，甚至高达10%的水平。

蔡金强判断，根据借新还旧规则，2020年房企海外发债额度在400亿美元左右，比2019年减少35%左右。“供应降低，需求在增加。”进一步促成国际资本对于中国房企债券的追捧。

以佳兆业1月16日发行的一笔2025年到期的3亿美元优先票据为例，来自85个机构认购总额超过13亿美元。

中国房企美元债趋热背后，是国际资本市场敏锐捕捉到中国房地产销售规模仍在上涨。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售额达到15.97万亿元。

蔡金强告诉经济观察报，国际信用评级为A级，房企美元债融资成本在4.5%以下，如龙湖、华润置地等；信用评级为BB级，利率介于4%-5%左右，如碧桂园、世茂等；BB-评级利率在6%左右，比如旭辉等。

2019年，中国海外债违约率在1.5%左右，远低于欧美、印度、印尼等国家3%-4%的违约率水平。“这样一比较，中国高息债的风险及回报已经符合很多国际资本的投资要求。”蔡金强表示。

融资适度调整

2019年年中，一系列融资“限令”密集砸下，让众多房企猝不及防。

现在林洋们缓过劲了。“金融机构的投放思路比较明晰，知道哪些不能碰，就调转船头；开发商也一样，知道哪些领域明确融不到资，自己内部就会进行战略调整。”

林洋发现，最近国内融资成功率也在提高。“国内整体资金面并不是特别紧张，只是流向房地产的资金减少了。”他说。

从境内融资情况来看，房地产融资成本并没有显著上升。林洋透露，现在很多金融机构资金较为充足，主要看开发商如何进行融资模式创新。

房地产融资管制重点在前融环节，房企常用融资变通模式是借助“AB壳”——通过套符合“四三二”红线(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)四证齐全、30%自有资金、二级开发商资质)的A项目申请融资，资金到账后错位安排给B项目。

“这种方式表面看是合规的，如果深究资金用途，肯定会出问题。但如果连这种方式都堵死，开发商真的就玩不下去了。”林洋表示。

另一个方式是借助实体或新兴业务，比如产业、特色小镇等创新业务，或者文体、航运等轻资产规模的多元化业务进行融资。

即便国内融资打开“口子”，林洋也不得不面对现实，2019年房地产销售额虽然再创新高，由于回款较慢，多数房企手头现金并不宽裕。

一家总部在上海的千亿房企高管告诉经济观察报，他所在的公司，资金一度紧张到“有段时间，我一直怀疑，我们公司会不会倒了。”

这样一个关键时间点，海外债成为房企重要资金补充渠道。一位港股上市房企的高管向经济观察报表示，过去，房企境外发债除了借新还旧外，还会用于扩张境外业务、境外并购，补充运营资金，或用到境内地产开发里面。

2019年7月9日，国家发改委办公厅发布778号文件，要求房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

境外资金进入国内需要向外管局报批。上述房企投融资负责人向经济观察报透露，新发行的美元票据，除了用来偿债务外，还有外存内借。比如，将海外融资获得的美元存入境外金融机构，以此作为抵押，向国内金融机构进行融资。

“由于这一轮海外融资主要用于偿还一年内到期海外债，所以，这些美元并不需要进入中国，而是以一种间接的形式作用于中国房地产。”上述房企投融资负责人表示。

经济观察报了解，最近，房企境外发债政策也进一步宽松。新发的境外债，除了偿还本金之外，连利息也可以作为“借新还旧”中“旧”的部分进行偿还。这意味着2020年房企资金层面上会有所好转。

但多家房企融资负责人认为，由于政策大幅放松预期较低，房企普遍较为谨慎，不会出现2019年一二季度房企投资、拿地高峰。

(应受访者要求，林洋、吴波均为化名)