全球市场剧烈震荡 高端房产成资金避险地

新冠肺炎疫情突袭，2020年全球集体遭遇“黑天鹅事件”。截至北京时间3月23日9时30分，全球确诊病例累计超过30万例，死亡病例超1.4万例，欧美疫情快速蔓延，意大利累计确诊病例逼近6万，美国累计确诊超3万。

疫情防控仍处艰难期，全球市场剧烈震荡。上周美股指数创2008年金融危机以来最大周跌幅，世界经济面临的下行压力正逐步显现。为缓解冲击，各国央行和政府陆续出台刺激措施，以期能提振逐渐陷入停滞的经济。

摩根士丹利认为，全球衰退已是基本情境假设。在此之下，没有国家能独善其身。不过该投行更看好中国，因中国市场相对更有韧性，在波动时期往往跑赢全球和新兴市场；同时，中国的疫情防控更具确定性，有助于经济复苏。

全球量化宽松趋势下，资金避险情绪急剧升温，高净值人群迫切寻求抗风险资产。一个信号是，2020年第一季度，全国已有至少3套总价过亿的豪宅成交。“从保值增值性评估，豪宅产品属于不动产理财产品，抗跌性大，受市场政策影响较低。”业内人士认为。

豪宅市场一枝独秀

疫情正对中国房地产市场造成前所未有的冲击。国家统计局数据显示，1~2月，全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%，其中住宅销售面积下降39.2%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%，其中住宅销售额下降34.7%。

作为市场的先行指标，高端房产交易却有所暖意。2月份，一线城市豪宅市场逆市升温，在上海，由于豪宅成交的拉动作用，当月新房成交均价突破6万元；位于北京海淀的世茂西山龙胤顶豪项目，5天成交3套，成交金额1.2个亿。

再向市场塔尖行进，过去十年，全国总价过亿的豪宅成交不到300套，其中北京成交量最多，达122套，上海共成交113套。但今年三月未过，全国范围内已有3套总价过亿的豪宅成交，杭州、北京和广州各一套。

高净值人群的资产配置，极具信号意义。“买房其实是低频高值的一种消费行为，在中国，投资渠道非常有限，所以在高房价带动下，买房成了首选高保险的投资方式。”一位近期入手北京高端豪宅的购房者认为。

在他看来，高端房产具备投资居住双属性，不仅能实现居住品质和生活方式的提升改善，还可利用杠杆投资，在全球量化宽松预期下，抵抗通胀；未来需要资金时，利用房屋抵押，作为风险准备资金，还可解决变现问题。

上述人士的选择并非个例。《2019胡润财富报告》显示，目前大中华区拥有600万资产的“富裕家庭”总财富达128万亿，拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”总财富为77万亿，拥有3000万美金资产的“国际超高净值家庭”总财富为72万亿。

根据胡润百富最新研究，在这些千万富豪中，买房和海外投资是未来三年将增加的投资首选，将减少最多的是股票投资。持“规避风险”投资理念的比例增加3个百分点至36%，为近十年来最高。

当全球风险预期不断叠加，豪宅因其稀缺性、高品质成为高净值人群抵御市场周期波动的重要选择。过去一年，房地产调控不断加码，豪宅市场成交却开始爆发。其中，四大一线城市1000万元以上的高端住宅成交量18593套，同比增长22.4%。

从总价5000万元以上的顶豪成交看，四大一线城市共成交407套，同比增加24%。其中，北京以202套成交数量赶超上海和深圳，成交量占据顶豪市场的半壁江山，相较于2018年的60套，同比大增240%。

戴德梁行高级董事沈洁在接受媒体采访时称，普通住宅受政策影响更大，豪宅客户的置业目的往往是资产整合配置，受政策影响较小。从近五年成交均价历年同比指数数据分析，豪宅指数波动在1%-4%之间，极为平稳。

因此，从保值增值性评估，豪宅产品属于不动产理财产品，抗跌性大，受市场政策影响较低。中心土地的稀缺性，必然带来价值增值和资产保值，对于真正的豪宅而言，传统核心区域依然是富豪们关注重点。

资金避险“窗口期”

高端房产的购入价值不言而喻，但在全球经济风险不断叠加时，中国房地产市场将受到多大程度的冲击？现在是将资金配置于地产的窗口期吗？

贝壳研究院最新研究表明，海外金融市场风险可能对部分境外上市房企造成冲击，但对国内购房需求影响较小，国内住房反而会成为避险资产受到消费者关注。

“海外金融市场动荡直接影响两部分人，一是在海外配置金融资产的中国人，还有打算在国内购房的外国人。市场危机对国内家庭影响的间接途径是中国金融市场，但流动性风险不会对国内房地产市场造成影响。”贝壳解释称。

从历史上看，中国股市和房市表现也没有直接关联。2015年中国股票市场低迷，但房地产市场未受影响；2016年也有几次熔断，房地产市场却一路高涨。“在中国，房地产市场的稳定性、收益性都远远超过股市，尤其是核心城市的房价稳定性高。”

更重要的是，此次疫情触发了购房者对低密度、品质物业、优质大户型的青睐。据克而瑞最新数据，在其调研的10000多组家庭中，将近65%的家庭准备买房或换房。尽管覆盖人群多为有房一族，但仍有87.78%的人群想调整目前的居住环境。

而消费者最看重的房产要素为“升值空间”、“地段”与“园林景观”。一位看上世茂西山龙胤项目的购房者也称，自己最看重房产的地段位置和产品设计，综合项目位置、整体配套、区域发展、园林设计等多方因素，才决定入手。

世茂西山龙胤项目为海淀区10年仅有的新中式合院，是世茂五大住宅产品线的扛鼎之作。龙胤系以“罕世”、“不可复制”为择址标准，毗邻北京故宫北院，外承西山“三山五园”皇家地脉和国家级湿地公园，生态环境与位置绝佳，由此引来购房者关注。

据悉，该项目总占地约12.08万平米，建面约7.25万平米，但容积率仅0.6。整个项目均价5.8万左右，总价4000万/套起，在北京土拍市场逐渐复苏、溢价率回升的情况下，此番均价已算北京核心区域性价比颇高的优质资产。

豪宅市场的差异，还跟城市定位紧密相关。相较于上海深圳，北京豪宅更为本土化、文化感更强。以世茂西山龙胤为例，该项目秉承“文化开物”的产品主张，融合“画、诗、礼、雅、趣”等文化元素，让建筑、园林成为承载中国文化与精神气象的人文场域。

在区位优势、产品打造、文化底蕴等综合作用下，该项目引来一批批入局者。“当下各家开发商优惠力度很大，明显是购置房产的窗口期。” 上述购房者称，综合考虑目前的金融形势和自身资产，居住的同时也是投资，变成不动产抵抗货币风险。

保利研究院进一步表明，全球股市剧烈震荡后，中国更成为避险资金的长期目的地。近期海外资本频繁收购国内核心资产，体现了国际资本对市场的看多态度，国内核心地段资产价值将受到重估。

与此同时，随着LPR成为新发放贷款定价的重要参考，贷款利率隐性下限逐渐打破，市场利率向贷款利率传导的效率明显增强。对高净值人士而言，降息预期正为其实现资产配置优化提供更大空间。