房地产开发模式不可持续 城市更新成重要路径(2)

政策和法律法规亟待完善

锦和集团副总裁蒋雷霆在论坛上介绍了近年来公司参与的城市更新项目并且提出两方面建议：一是从政府规划角度看，对层高较高的工业厂房解决规范化插层，提升物业价值。二是针对老旧商办及酒店类物业所剩土地批租年限不多的情况，建议政府相关部门考虑对使用年限适当续期，提升市场吸引力，这样能保障基金或外资收购的活跃度。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊结合自身实践提出建议：一是对重点片区实施一地一策方案，并且有更灵活方式进行调整；二是针对资金来源困难，政府在政策和法律法规层面有所支持；三是土地政策没有赋予开发主体联动的权利，造成开发主体前期代价较大，政策能否调整，如包括跟国资公司联动等；四是城市更新不仅仅是更新土地本身，还包括城市治理方式的变化，如何在改造后更好地维护。

易居沃顿研修基地执行秘书长马彦文结合相关案例研究表示，城市更新还存在几方面问题。一是制度限制，如REITs出台缓慢主要是资源不对等、权利不对等，只有少数人能参与；二是开发资产价值错估，现在是以土地开发招拍挂进行资产价格评估，不是以运营价值评估；三是企业投资经营惯性，基本还是大开发的投机思想。针对城市更新的特点，他提出几点建议：一是利益主体多，要盘点自身段位和资源把控度，明确角色定位；二是周期长，体现在板块价值的轮动周期、开发周期、盈利周期都存在不确定性，要做好项目定位及提升运营能力；三是复杂程度高，商业模式需要重新评估，社会效益要进行监管，主体利益要更加均衡；四是资金量大，不能因为资金量大而放松对项目品质的要求，城市更新也需要高质量发展，要在保护中更新，在更新中保护。

城市更新撬动巨大内需空间

上海电气集团企业改革办副主任舒治刚结合自身企业发展的情况谈到，每个行业都会有周期性发展阶段，在每个阶段寻求生存和发展尤为重要。城市更新目前最主要的还是需要政府的支持，城市更新最大的目标是要保工业用地底线，要在存量中求增量，在传承中求变革，在创新中求效益，其中构建良好的商业模式是发展的重要基础。城市更新将撬动巨大内需空间。

华师大副教授崔裴认为，今年《民法典》新设立居住权，对于城市更新扩大养老产业，居住权是很好的法律工具，但需要地方政府具体落实跟进。如一些老旧厂房或商办转养老项目，由于企业出现资金链问题导致老人权益无法保障，从长远角度看如果能将这类养老地产性质转为住宅，就可以设立居住权，能给予老人更多保障。

易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到，目前城市更新对土地利用提出了新的要求。在外部环境严峻的情况下，中央提出经济内循环，还是需要土地市场来支持，如果更多企业要落实内循环的话，用地政策肯定要调整，除了增量以外，存量肯定要做，不光要解决住房问题，还要解决企业在十四五规划下的用房用地，接下来城市更新将扮演比较好的角色。

中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住建委巡视员庞元认为，存量开发上涉及土地使用年限的问题，探索此类问题，有利于土地二级市场的建立和发展。包括城市空间规划、城市土地资源配置等在内的城市更新内容，正成为各地编制“十四五”规划中的一个重点。从去年以来，上海市委市政府一直强调加大旧区改造力度，近期市政府领导提出要关注工业地产单位地价产出率、城中村改造等。对于城市而言，旧区改造是个永恒的命题，上海多年来探索形成了系列旧区改造的推进机制，为城市更新走出新路子。