近30年少生1.42亿人 未来楼市谁接盘?(2)

谁来当楼市接盘侠

随着人口结构的巨变，广受关注的房地产市场或许也将迎来巨变。

根据贝壳研究院日前发布的《2020新青年居住消费趋势报告》，通过对2017年~2020年购房行为情况的统计发现，80后仍是购房主力，但购房占比呈现逐年下降趋势，目前80后购房行为多以改善型换房为主，更追求居住品质。90后正是组建家庭、结婚生子阶段，购房目的多以刚需为主。

当前，80后为置换会卖掉首套房产，而90后会为刚需“接盘”，以保证存量房市场的流通性。只有新人群不断进入房地产市场，才能保持市场的流通性。由于00后比90后少了4591万人，比80后少了5831.7万人。当前00后已经逐渐进入到劳动力市场，几年后即将进入到婚育阶段。这也意味着今年后，为刚需“接盘”的数量也越来越少。

在这种情况下，不同地区、不同城市、城市内部的不同板块、不同户型的房子也将出现分化。58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，人口变化对于未来房地产影响主要会体现在两个方面，一方面房地产增量市场的规模大概率会不断缩减，即商品房销量缓步减少是个大趋势；另一方面青年人口会不断向大中城市集聚，大城市集聚效应不断显现，奠定了热点一二线城市未来房地产市场需求增长的基础。

图：广州珠江新城（林小昭/摄）

前述贝壳研究院的报告也显示，当前新青年（这里的新青年即为90后，下同）人口流出以三四线城市为主。城市化进程加剧城市间分化，产业基础薄弱的三四线城市人口流失严重。外流的人口大多会选择一线及新一线城市。主要原因是这些城市产业基础相对雄厚，就业机会多且相对公平竞争，新青年为了获得更好的劳动报酬，无疑会将这些城市作为首选项。

在这种情况下，一些人口外流、住房供应较大的三四线城市，住房需求也会随之萎缩，存量房的流动性和价值都受到很大影响，未来类似鹤岗、阜新等出现”白菜价”房子的城市也会越来越多。

近日，由国家卫健委直属事业单位中国人口与发展研究中心主办期刊《人口与健康》2020年第12期刊发了一篇题为《城市化、低生育率与人口负增长》的文章分析，（由于）新生人口无法填补老龄化和劳动力人口流失，造成非核心区域的乡村与城市人口收缩。大城市对青年人口的‘虹吸效应’导致乡村与落后地区遭受更严重的老龄化挑战，这是周边国家的现实案例，也是我国正在经历的现实。

即使在大城市内部，不同板块、不同配套的房子走势也会出现明显差异。高新产业、新兴产业集聚的新城区，集聚了大量的年轻人口，未来这些区域会更看好，相比之下，产业缺乏、年轻人少的区域，发展会相对缓慢。

另一方面，随着老龄化不断加深，房地产业也面临着新的发展机遇。张波说，银发经济在未来将发挥出极大效应，养老地产将成为服务于夕阳人群的朝阳产业，和40、50后出生人口不同，60后人口在青年时期经历了国内改革开放的起始阶段，在学历、收入以及职业发展方面，整体有着更为明显的提升，因此对于养老也有着更高品质的需求。目前，属于国内的养老地产的黄金期还未全面开启。

表2：历年出生人口