董事长爆料利润仅剩两个点 房地产内卷考验企业运营实力

“努力做到1%-2%的净利润水平”。

在滨江集团近日举行的业绩说明会上，当被问到近期在杭新获项目的利润表现几何时，“杭州一哥”滨江集团掌门人戚金兴给出了上述回答。

这一低于制造业、甚至低于银行理财产品收益的表现，是不少房企当前在公开市场拿地的“隐秘”真相。

据中信建投测算，近期集中供地的各城中，重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，其中，杭州的各项目平均隐含毛利率则在12.8%，无锡的为17.4%，重庆则仅有6.7%。

去年以来，房企盈利能力走低已经是公开的秘密了。

亿翰智库统计显示，截至2020年，其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%，较2019年降低2.3个百分点，有37家企业净利润率下滑；净利润在10%及以上的共计28家，较2019年减少9家。同期，50家房企平均毛利润率为24.7%，较2019年同期降低5.1个百分点，47家房企的毛利润率下滑。

不断走低的盈利表现，也直接影响了市场对地产股的走势。东财Choice数据显示，2020年7月，房地产（申万）板块曾站上逾4700点的高位，此后震荡走低，今年2月份时触及3506点的低谷。

2021年初至今，行业龙头万科A、保利地产、招商蛇口、绿城中国等龙头企业的股价呈下跌的态势，截至今日收盘，累计跌幅分别为4.91%、13.21%、11.21%、18.78%；万科A的动态市盈率仅为7.63倍。

业内普遍认为，房地产行业未来提高盈利能力，改善市场估值的关键途径在于提高运营能力。中泰证券研报指出，“三道红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善。”

“算不过账”

截至5月14日，实施“两集中”供地的22个热点城市中，已有12个开启了首批集中供地竞拍，包括北京、深圳、杭州、广州、无锡、重庆、福州、厦门、青岛、沈阳、长春、天津等城市，总成交金额逾5000亿元.

克而瑞统计显示，首批集中供地各城市的溢价率表现分化明显，冷热程度亦有不均。

其中，青岛、长春、北京、沈阳的平均溢价率保持在10%及以下，青岛低至2%；而重庆的平均溢价率水平最高，达到43%；深圳、厦门的整体溢价率在30%左右。

杭州的平均溢价率为26%，较渝、深、厦三城低，但在其出让的57宗土地中，近20宗刷新了所在板块地价新高，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例高达40%。

同样的，无锡、广州由于“限地价”等因素，平均溢价率相对较低，均在12%；但无锡首批16宗地中，仅1宗未触及最高限价，其余地块均进入竞自持或摇号阶段。

拍出项目利润空间小，是近期多城土拍存在的现象。

克而瑞统计显示，在市场热度比较高的无锡、厦门、重庆城市地房比多达七成，盈利空间相对较小；据其测算，“封顶+高配建”之下，无锡多宗地块大概率会出现亏损。

在更加火热的杭州，拿地企业也面临同样的问题。

5月14日，在滨江集团的线上业绩说明会上，有投资者向该公司董事长戚金兴抛出问题：“最近杭州集中推地中，滨江集团拍下的几块地、净利润能有几个点？”

戚金兴坦言，公司最近在杭州集中土地出让中共获取了5块土地，“在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

这一净利润水平虽低，但想要实现也不是件轻松的事情。据中信建投证券测算，滨江拿下的地块中，有三幅的地房比超过80%；与融信联合拿下的宁围单元地块的隐含毛利率仅1.5%；单独获取的城厢街道山口单元地块地房比为81.9%，隐含毛利率则为-1.9%。

克而瑞测算，建发在厦门拿下的湖里2021P03地块，成交价26.3亿元，配建面积1.32万平方米；剔除配建后，楼面价高达6.78万元/平方米，而该地块商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米，房地差仅有4000余元/平方米，实现盈利十分困难。

北京的多宗地块也颇考验房企后续的运营能力。如朝阳金盏村两宗地块，楼面价均超过5万元/平方米，由于两宗地块均进入政府持有份额阶段，故该地块未来限售价仅为6.6万/平方米和6.46万/平方米，地房比也超过了80%。