任泽平：北上广深居民房贷压力居世界前列(2)

1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1％

以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。2021年6月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为29、22、20、21，外围区的房价收入比分别为14、11、10、12，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为10、5，东京市中心和外围区房价收入比分别为10、6。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为41、32、28、32，外围区的房价收入比分别为20、16、14、17。

北上广深市中心租金回报率不足2.1％，低于纽约的4.7％、伦敦的3.4％、东京的2.8％。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2021年6月数据，在全球主要483个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.63％，中位值为4.65％，外围区的静态租金回报率平均值为7.45％，中位值为5.33％。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.74％、5.63％，伦敦为3.40％、4.77％，东京为2.76％、2.41％，而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.66％、2.08％、1.49％、1.22％，外围区租金回报率分别为1.99％、2.04％、1.44％、1.35％。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2021年4月年北京、上海、广州、全市范围的租金回报率分别为1.88％、1.68％、1.63％。

1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8％，市中心物业费约为82元／平方米／月，外围区物业费约为54元／平方米／月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3％-1.2％，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为48元／平方米／月，外围区物业费约为23元／平方米／月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4％的不动产税和0.3％的市政建设税，房屋评估价约为售价的20％，市中心和外围物业费分别为25元／平方米／月、14元／平方米／月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元／平方米／月，外围区物业费约为3.1元／平方米／月，广州市中心物业费为2.9元／平方米／月，外围区物业费为2.2元／平方米／月。

考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、14、13，北上广深分别为42、33、28、30，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.7％、2.5％、2.1％，而北上广深分别为1.6％、2.0％、1.5％、1.2％，差距明显缩小。各地住房持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5％的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为12、6，伦敦分别为14、6，东京分别为13、7，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为29、23、20、21，外围区的房价收入比分别为14、11、10、12。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为42、33、28、30，外围区的房价收入比分别为20、16、14、18。考虑持有费用后，纽约市中心和外围租金回报率分别为2.74％、3.49％，伦敦分别为2.52％、3.83％，东京分别为2.13％、2.00％，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.63％、2.04％、1.46％、1.19％，外围区的租金回报率分别为1.95％、1.99％、1.41％、1.32％。

1.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力较高

北上广深房贷利率与首付比例高，北上广深首套房贷利率超4.6％，纽约、伦敦、东京均低于3.6％。从房贷利率看，中国内地个人房贷利率以贷款市场利率报价（LPR）来计算，首先央行给商业银行规定贷款基准利率，各地商业银行根据基准利率、银行额度、客户资信和风险情况在基准利率基础上浮动。2021年北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率4.6％-5.4％，二套房贷利率5.2％-5.7％；而纽约、伦敦、东京房贷利率为3.0％-3.6％。从首付比例看，按商业贷款计算，北京首套普通住宅为35％，非普通住宅为40％，二套普通住宅为60％，非普通住宅为80％；上海首套住宅为35％，二套普通住宅为50％，非普通住宅为70％；深圳、广州首套住宅均为30％，城市无房但有住房或公积金贷款记录，则首套住宅分别为50％、40％，非普通住宅分别为60％、70％，二套普通住宅分别为70％、50％，非普通住宅为80、70％。纽约为10％-30％，伦敦为5％-15％，北上广深首付比例较高。（普通住宅与非普通住宅根据容积率、单套建筑面积、实际成交价格等综合界定，如广州普通住宅为容积率在1.0（含）以上、单套住房建筑面积为144平方米（含）以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍（含）以下，反之为非普通）。

北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超240％，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。根据Numbeo定义，抵押贷款占收入比例指每月抵押贷款与家庭收入的比率（越低越好），贷款负担能力指数指抵押贷款占收入比例的倒数（越高越好）。根据Numbeo2021年6月数据，在全球主要的483个城市中，深圳、北京、上海、广州居民抵押贷款占收入的比例分别为349.44％、345.52％、267.34％、240.71％，分别高居第十、第十一、第十九、第二十三；伦敦、东京、纽约居民抵押贷款占收入的比例分别为84.39％、81.49％、62.99％，排在150名以后。