任泽平：北上广深居民房贷压力居世界前列(4)

4）货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，刺激一线城市的房地产价格快速上涨。从国际看，1987-2020年英国房价年均增长5.6％，虽高于4.5％的名义GDP年均增速，但仍然低于7.1％的广义货币年均增速；1960-2020年美国房价年均增长4.5％，而名义GDP和M2年均增速分别为6.3％、7.1％。从大都市圈看，在美国，1975-2020年，纽约-泽西-白原分区房价年均增长5.8％，低于同期M2的6.8％，与GDP的5.8％相同。在日本，1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2％，其他城市地价年均增长6.4％，同期M2年均增长约9％。在中国，过去四十年广义货币供应量M2年均增速15％，1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达7.72％，低于同期M2增速近8个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。

3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”为讹传，国际并不存在一个客观标准。房价收入比反映的是居民家庭对房价的支付能力，比值越高，支付能力越低。Weicher（1977）最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标，其房价收入比为每套房屋销售价格中位数与家庭年收入中位数之比，计算了1949-1975年美国房价收入比，大多数位于2.8-2.9。1989年10月香港大学专家伯纳德指出，发达国家房价收入比在1.8-5.5，发展中国家一般在4-6。后来，伯纳德搜集到较多国家房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于6。1998年联合国统计了96个经济体房价收入比，最高为30，最低为0.8，平均值8.4，中位数6.4，彻底否定了4-6倍是国际标准的论点。然而部分中国学者和相关机构在引入房价收入比概念时，忽视中国经济水平、文化传统、房地产发展阶段等因素，不约而同地引用“4-6”这个所谓“国际标准”进行国际比较，这显然是有问题的。

除土地供给不足外，加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。

中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成长性的反映。如果把经济体或城市比作一家公司，住房可类似为这家公司的股票，房价是股价，租金回报率是股息率。以中国股市为例，由于成长性不同，主板和创业板的股票估值不具备可比性。在主板，公司业绩增长稳定但不具备爆发性，估值一般；在创业板中，公司业绩增长较快，股票估值较高，高估值是对未来盈利的提前反映。当前中国经济虽从高速增长阶段转向高质量发展阶段，但经济增速在全球仍较高。核心城市是中国经济的核心，高端产业集聚、人口大量集聚，成长性更具优势。

中国居民储蓄率高达37％，是欧美发达国家4倍以上，高储蓄率推升房价收入比。根据OECD统计口径，居民储蓄率指居民储蓄余额／可支配收入总额。中国居民储蓄率远远高于欧美发达国家，2020年中国居民储蓄率高达37％，而美国、英国、法国、德国和日本仅仅分别为8％、1％、9％、16％、4％。居民储蓄率高意味着中国居民的购房资金准备相对充足，进而推升房价收入比至一个较高水平。

瞒报少报收入、大量外来人口只挣钱不定居、父母提供部分首付款等情况，导致核心城市居民实际购买力被低估，进而房价收入比被高估。其一，由于调查中存在瞒报少报等因素，国家统计局统计的家庭年均可支配收入并非居民收入全部。在官方调查中，人们对隐私权更加重视，一定程度上确实存在着漏报和少报情况，高收入群体也较少进入调查样本。而在发达经济体，多要求居民自行上报所有收入，并以此为基准征取税收，蓄意瞒报漏报行为将受到严厉处罚，发达经济体对居民家庭收入的统计比较接近全部收入。其二，大量外来人口在核心城市只挣钱不定居，核心城市居民实际购买能力存在低估。中国城镇存在大量的农民工等外来人口，核心城市更是如此，这些外来人口很难在当地安家，但统计局的可支配收入统计将这些低收入外来人口纳入、低估了核心城市居民实际购买力。其三，因文化传统差异，中国人购房存在“六个钱包”现象，即普遍存在父母等替子女提供部分住房首付款的情况。

3.3 推动新房改，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制

一是推动新房改，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，允许跨区域用地指标买卖。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资；实行长期稳定的住房信贷金融政策，控制货币超发，稳定购房者预期，抑制投机需求。坚持都市圈城市群战略，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，允许跨区域用地指标买卖，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部地区用地指标大量浪费的问题；严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则。

二是丰富供应主体，转变住房供应结构。当前中国住房供给体系重销售轻租赁，多元主体供给型的住房体系尚未建立。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。

三是稳步推动房产税试点。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房产税是大势所趋。从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。房产税改革的总原则是“立法先行、充分授权、分步推进”。“立法先行”是先立法再开征；“充分授权”是授权各地方因地制宜试点、不一刀切，本身房产税按照国际经验就是地方主体税；“分布推进”是积极稳妥推进，要力争方案成熟并做好社会预期引导。