10月土地市场溢价率再度下探 价高者得政策热度仍待传导

10月份土地市场仍在持续低温运行。

《中国经营报》记者注意到，今年9月份供需双降后，全国主要城市土地市场供应与成交情况于10月份迎来改善，其中供应面积环比增长近三成，成交规模亦有环比小幅上升。另一方面，今年10月份全国主要城市土地市场热度持续偏低，流拍率有所改善但仍处历史高位，溢价率再度下探，创下今年以来新低水平。

多方分析认为，今年二季度以来，全国土地市场热度整体下行趋势显著。近期多城对新一轮土拍实施规则调整，部分地块不再设立土拍最高限价，恢复价高者得规则，但相应地块多在10月底或后续入市，对土地市场热度带动仍需一定时间，预计后期相应政策将在监管等方面持续优化，土地市场热度有望被带动回升，城市不同板块间热度分化则将进一步加剧。

成交量价提升

10月份，全国主要城市土地市场供应节奏加快，成交规模趋稳回升。

诸葛数据研究中心监测数据显示，今年10月份，全国主要地级市土地市场供应规划建筑面积为7602.53万平方米，环比上升27.79%；成交规划建筑面积为4202.45万平方米，环比小幅上升5.23%；克而瑞数据也显示，今年10月份全国300城经营性土地成交7423万平方米，环比上月同期略有上升。

但从历史数据来看，今年10月份全国主要城市土地市场供求规模仍处低位。诸葛数据研究中心监测数据显示，今年10月份，全国主要地级市土地市场供应规划建筑面积同比下降16.25%，成交面积同比降超50%。

“在土地市场供应节奏有所加快以及部分城市力推优质地块的带动下，今年10月全国主要城市土地成交动力小幅上升，但仍不及以往同期的成交水平，土地成交端仍然具备较大的上升空间。”诸葛数据研究中心方面指出，今年10月份，全国主要地级市土地市场成交楼面价仍在走高，为6849元/平方米，同环比分别上升55.31%、19.24%。

分等级城市来看，今年10月一线城市土地市场成交活跃度上升显著，二线城市供需趋稳，三四线城市供应虽在持续增加，但成交动力相对不足。

“今年10月，一线城市土地市场供应规划建筑面积同环比双双降超60%，成交规划建筑面积同环比分别上升3.65%、159.89%，土地出让金较上月翻倍。”诸葛数据研究中心方面指出，今年10月，一线城市土地市场供应收紧，成交显著上升，收金较为可观。

二线及三四线城市方面，今年10月份，二线城市土地市场供应规划建筑面积同环比分别下降12.68%、2.72%，成交规模环比微增0.75%，同比下降约40%；三四线城市供应规划建筑面积环比增超70%，成交小幅下降4.42%。

克而瑞监测数据也显示，今年10月，一线城市共成交土地434万平方米，环比上升138%，成交金额908亿元，环比上升129%；二线城市成交建面1161万平方米，环比下降20%，同比下降57%，成交金额亦明显下降，环比下降55%至516亿元，同比降幅超六成；三四线城市则表现为量跌价涨。

溢价率创年内新低

成交低位运行同时，今年10月份全国主要城市土地市场热度延续低温，流拍率有所回落但仍处历史高位，溢价率再度下探创下年内新低。

诸葛数据研究中心监测数据显示，今年10月份，全国主要地级市土地市场溢价率为3.58%，环比下降0.55个百分点，同比上升2.36个百分点；流拍率较上月下降近4个百分点至13.1%。

克而瑞数据也显示，今年10月份，由于优质地块占比略有减少，全国300城土地市场月份平均溢价率为3.4%，较上月下滑1.2个百分点，创下2023年以来新低。

“今年以来，土地市场热度大致呈现‘先升后降’态势，自二季度以来，溢价率下行趋势显著。”诸葛数据研究中心方面认为，近期多城对新一轮土拍实施规则调整，部分地块不再设立最高限价，恢复价高者得，预计随着此类调整逐步落地，全国主要城市土拍整体热度有望上升，成交也可能迎来上升期。

“整体来看，今年前十个月各城市间热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。”中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，今年前十个月，一线城市土地出让金收入降幅为22.01%，在各等级城市中降幅最低；受成交总量拖累，三四线城市土地出让金降幅则超30%。

近期成都、济南、合肥、厦门、青岛、南京、苏州等地新挂地块已实行价高者得规则。相应政策调整有利于房企降利润，地方增收入、降风险，也有利于稳定市场预期。张凯指出，今年10月底，济南部分取消最高限价的地块入市，出现溢价率53%的地块，相较于不久前周边底价成交地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著。

来源：中国经营报