成都二手房交易纠纷猛涨 房价上涨成主因(2)

二手房纠纷半年受理300起

“今年上半年，我们就接到300多件此类案件，数量在逐年上升。”高新区法院民一庭副庭长徐永红说，近几年房价上涨和今年2月成都限购令的出台，像这样的二手房交易纠纷，就大幅上升了。

在高新区法院提供的数据中，2008年只有1件二手房交易纠纷；2009年，数量上升到57件；2010年为118件；2011年1-6月，案件数量已达300多件，是去年全年同类案件数量的3倍，2009年的6倍。为此，高新法院指派了徐永红和另一名法官，专门承办此类案件。

“在我们受理的二手房交易纠纷中，其中80%-90%都是卖方首先提起诉讼。”徐永红说，产生纠纷的主要有两个原因：一是房价上涨速度，超出卖方的心理预期，导致反悔；二是今年限购令的出台，导致卖方在出售房屋后，担心无法继续在中心城区购置物业。

合同订立不细致法律风险

在高新区法院今年受理的300多件二手房交易纠纷中，主要案由有两个：一个是买卖合同纠纷，另一个是不安抗辩权纠纷。

第一个案由产生的原因，又主要分为两种：买卖合同中，对过户后银行按揭的时间规定太僵硬，如果按揭款不能按时到账，买方就可能承担违约责任；三方合同中，对中介的权利义务，没有明确规定，导致争议。

不安抗辩权是指，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保前，有权中止合同履行的权利。在二手房交易纠纷中，卖方往往会以这项权利为借口，怀疑买方的偿还能力。

“究其原因，还是合同订立不细。”徐永红说，要规避这样的风险，最重要的问题还在二手房买卖的合同上。

二手房交易合同要单独签

经过调查，华西都市报记者发现，在成都的二手房交易中，一般只签订一份卖方、买方和房产中介公司的三方合同。

徐永红说：“这样的合同订立方式，法律风险很大。更好的办法是，买卖双方单独签订合同，然后双方再与房产中介签订居间服务合同。”

买卖合同有4点需要注意：一是房屋的状况，包括套内和建筑面积、附属物设施等。二是定金和首付款交付的时间、标准和违约责任。三在尾款支付的时间上，要分阶段有选择，比如，如果过户后银行按揭时间太长，是否能一次性以现金付清尾款。四是交房的时间和条件，要有明确规定，买方最好能在签订合同前，对房屋室内的情况拍照，防止购房后房屋遭到破坏。

与中介签订的居间服务合同，要明确规定中介的权利和义务。有3个标准：中介的义务是只需促成协议即可，或是要协助促成交易的最终完成，或是要帮买方代办银行按揭等。