成都打响伪高端终结战 楼市产品进入分级化时代

在全国第三大奢侈品消费城市的盛名之下，成都的高端房地产市场却尽显尴尬，根据机构相关数据，2010年成都新增高端物业新增供应47万平方米，而成交却只有23万平方米，不足一半。此外，据一份最新的调查数据显示，大量的成都高端人士认为，成都其实还没有真正意义上的高端住宅。

机构人士对此表示，如此现状其实折射了成都市场伪高端横行的真相，要彻底改变此现象，产品升级是当务之急。

成都高端住宅市场遭遇瓶颈

“盛名之下，其实难副。”这句话在用在成都的高端物业消费市场还是很贴切的。

据正合地产介绍，“如果以与周边房源价格差超过50%作为界定标准，2010年成都主城区在售的高层住宅中，有10个项目可被界定为高端高层住宅物业。”

“按理说，成都并不缺购买力，成都作为西部消费之都，高端消费人群数量是非常惊人的。”一位业内人士如是说，的确，据胡润研究院4月份发布的最新财富报告显示，四川目前有2.4万名千万富翁，比去年增加了1900个；其中成都的千万富翁达到1.45万人，比去年增加了1000人。而亿万富翁，四川有1700人，比去年增加了180个。如此巨大的消费人群，也最终造就了去年成都“中国第三大奢侈品消费城市”的称号。

但奇怪的是，尽管城市高端购买力惊人，而城市高端物业的数量也仅为10个，但这些高端物业的销售却并不尽人意，甚至还可以用差来形容。

据正合地产数据，去年成都市区高端高层物业新增供应总量为47万平方米，但成交却只有23万平方米，销售还未过半。而在价格上，不少所谓的高端物业也出现了“价格无法站稳，今年以来更是一路走低”的现象。

消费习惯导致“真高端荒”

对此，一位业内人士表示，成都高端物业消费出现瓶颈的一大原因与成都伪高端充斥市场有关。“其实高端消费受调控的影响应该最小，而这部分消费群体之所以不愿意消费，是因为产品品质并没达到他们的要求。”

的确，根据神鸟数据咨询有限公司发布的“2011成都市高端住宅消费需求”专项调查数据，在接受调查的7万多高端人群中，就有23.5%的受访者就表示，成都其实还没有真正意义上的高端住宅。在业内人士和众多消费群体看来，成都的高端物业产品其实非常需要升级。

成都力道广告有限公司总经理朱亚也对本网表示，理论上来讲，成都对高端住宅的需求应该很旺盛，但实际上成都的高端人群却对目前成都的高端项目并不“感冒”，“这与成都人的消费习惯有关。”

据了解，相对于一线城市，成都对于楼市产品形态和发展观念的接受要滞后一些，如大平层城市豪宅也是近两年才在成都逐渐流行起来的，而精装修、环保节能、与自然和谐相处等居住理念，成都始终也比沿海慢几拍。

朱亚表示，受这种消费习惯的影响，所以长久以来，成都的很多房产项目，都花了很大的精力在园林的打造上，以至于目前成都一些销售得好的产品，都是以园林见长的。

另一位业内人士更是直言不讳的指出，受多年消费习惯的影响，成都其实正在面临一场“高端荒”。

难望一二线城市高端之项背

“高端荒”之下，成都高端物业品质也处于尴尬境地。

香港某房企管理人表示，成都的高端与沿海一线城市相其服务和附加的资源则相当对较匮乏，因此不能完美达到高端人群的需求。

某位从沿海一线城市考察回来的业内人士分析，沿海一线城市的高端住宅的优越性，最直观的反映在地段上。“比如上海的‘华润外滩九里’、‘华润佘山九里’，都分别位于上海不可复制的地段，前者所在地外滩是上海的名片和城市窗口，而后者则位于上海最知名的高端项目聚集区佘山。这种类似的绝佳地段，在目前成都的市场上是找不到的。”

更有业内人士认为，不只与一线城市高端市场时存在巨大落差，甚至与杭州、大连等二线城市相比，成都也存在一定差距。

“大连有‘华润星海湾一号’、杭州有‘绿城新绿园’‘华润悦府’，这些均是知名全国的城市高端住宅项目，而成都到目前为止，竟没有一个真正纯粹的高端住宅项目与之相媲美。这可能是因为在成都还没有哪个开发商意识到这一点，或意识到却没有站出来‘登高一呼’，成都需要这样的高端住宅。”上述人士分析道。

不仅如此，文化的挖掘也成为成都高端物业的“短板”。中舆地产策划总监朱洲对本网表示，与沿海一线城市相比，成都高端物业的最大差距表现在文化上，“成都的高端豪宅对于文化的理解和解读，其实都很肤浅，甚至作秀成分居多，始终跳不出‘时尚盛宴’、‘尊贵奢华’一类的窠臼，动不动就是邀约豪车、名酒、雪茄、西餐、模特和VIP客户若干，有模有样地灯红酒绿一番。看起来很‘文化’，实际上与居住基本无关，房子卖出去之后购房者发现其实这里是文化沙漠，‘配套的豪宅生活方式’更多的成为一种象征符号。”

上述业内人士表示，正是因为上述问题，以至于现在成都的很多楼盘都不能称为真正的高端，而消费者不买账也就在情理之中了。“不过凡事都有一个过程，当开发商开始真正意识到并开始着手解决这些问题时，就是成都高端真正发力的时候了。”

消费即将爆棚 谁来解“高端渴”

值得关注的是，与成都“高端荒”相对应的却是成都“高端需求”的急速增长。

“成都本身并不缺高端购买力。而且自去年以来，这部分需求的增加是越来越快。”一位开发人士表示，成都高端产品其实已经面临急需升级的现状了，“因为市场需求越来越旺盛，而产品却一直无法跟上。”

据介绍，随着国家对西部大开发的战略规划，成都经济区的快速发展以及外来人口的大量涌入，已经开始令成都的高端需求有了明显上升的趋势。

在数据上，这一现象已经有所显现。以2010年为例，根据成都市政府透露的数据，这一年成都新增了日本钢铁、法国电力、澳新银行等世界500强企业12家；而截至2010年底，落户成都的世界500强企业已经多达189家。除此之外，东部向西部的产业转移也为成都带来了大量的外来人口。据悉，在过去的10年内，成都市常住人口增长了300万，而“十二五”期间，成都人口更是因为产业转移的加速，获得大幅度增加，甚至有希望超过北京、上海等一线城市的人口增长速度，十年内有望增长千万人口。

一位开发人士表示：“产业转移带来巨大的外来人口，也就必然会产生相应比例的高端消费需求，比如去年高新西区，富士康和华为等企业的到来，就为该区域带来了几十万的外来人口，而这也就直接导致该区域的高端需求急速上升。”

该人士表示，对成都房企而言，当务之急其实并不是渠道问题，而是产品问题，“因为只要做好了产品，肯定就会有需求。”

央企打响伪高端终结战

一位业内人士对本网透露：“值得庆幸的是，房企对此问题其实也早就意识到了，据我所知，在目前市场疲软的倒逼之下，以央企为首的成都开发商们也终于开始积极进行产品升级以求‘突围’。”

据了解，目前成都包括华润在内的央企，都在积极探索产品升级之道。以央企大佬华润置地为例，其早就瞄准了城西高端需求旺盛这一事实，已经在成都的“西贵”之地外金沙，打造一个城市顶级豪宅项目——金悦湾。

“其实我们之前专门针对成都高端产品进行过很多研究，而华润也派了大量员工出国学习西方优秀的建筑产品。”据华润负责人透露，针对目前成都楼市产品“园林强于产品”的缺陷，这一次他们将把金悦湾的产品打造得尽善尽美，“园林要做得非常好，产品更是要超越目前成都市面上的所有产品。”

据悉，为了展现高端物业优秀的园林景观，金悦湾从建筑规划到园林景观设计，都是由全球一线大师打造，“168亩的园林，我们就用了超过2个亿的资金打造，在设计上更注重轴线感和构图感，增强人行走在其中的愉悦感，在参与性和互动性也做了很多考量。”

而在成都高端物业的文化短板上，金悦湾也对此进行了自已的文化标注。“金沙这块土地有很浑厚的文化底蕴在里面，所以我们在做这个项目的时候，也在很多地方做了这样的设计，比如我们每个单元入户门口都抬高做了一个独立的小庭院，以增强邻里之间的交流。在室内精装修方面，我们聘请了中国色彩学界的泰斗级专家做美学顾问。”该项目负责人表示，除了超高标准的产品配置以外，华润要用金悦湾更看重是：高端业主居住价值与生活价值的提升，让产品在开发和设计理念上也能够真正达到和超越一线城市高端豪宅的标准。

一位业内人士也表示，央企高端产品的入市，可以说是打响了成都高端产品升级的“第一战”，因为“央企是不缺打造真正好产品的实力”，并且央企作为楼市的引领者，将会影响整个楼市的产品方向，所在，随着这类产品的入市，成都的高端市场分化必将加速，伪高端到时恐怕就无处遁形了。