上半年成都郊区称王 主城区楼市成交量仅为郊区一半

【普通住宅】

郊区占比超过六成；

全国前十房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%；

60-130平米这个普遍被认为属于“刚需”群体的面积段成交房源的套数占比达到80%。

首次置业 到绕城高速做选择

上半年成都市场依旧整体表现平稳，不过在市场调整背景之下，一些集中性趋势已经越来越明显：近郊五区县龙泉、郫县、新都、双流、温江的成交量远超主城区；大开发企业的销售业绩上扬，市场向大开发商集中的趋势明显；在产品面积端上，60-130平米户型的成交套数占据八成，处于绝对领先态势。

从区域上看，主城区住宅成交量已经远逊于郊区，而由于价格导向作用明显，刚需出城，郊区成为刚需的主要置业区域。在以刚需为基石的当今市场，郊区崛起之势已经不可逆转。此外，郊区的名企名盘依旧是最受购房者关注的项目，与第一季度的行情相似的是，品牌企业的产品在如今的市场情况下更受购房者关注；而在户型面积上，中小户型占据多数依旧证明了主流刚需市场在眼前的主要支柱地位。

区域

主城区成交量仅为郊区一半

根据世家机构2010年年报显示，去年郊区成交面积1591万平方米。而综合多家机构的年度数据，其实从去年起，成都市主城区和近郊区的成交面积比例就已经达到了4:6左右，郊区呈现崛起之势。今年初，成都的调控措施出炉之时，已有多家机构和多位业内人士在预测后市走势时提到“郊区将超过主城区占据主流”这一判断。

根据正合地产提供的数据，上半年主城区成交商品房350万平米，近郊区成交660万平方米，近郊区领先主城区310万平方米，占到上半年总成交的65%左右。结合过去两年主城区和近郊区的成交面积数据可以看到，近郊区和主城区的近郊面积之间的差距继续拉大。无论从哪角度来看，近郊区成为楼市成交主力都是必然，而其中最主要引导因素来自于价格。

随着主城区的大规模城市化建设已经基本结束，开发商“出城”已是大势所趋。在上半年销售额和销售面积排名靠前的项目中，南湖国际社区、佳兆业丽晶港、上锦颐园、合能四季康城、果壳里的城、恒大御景半岛、中信未来城等项目都处于郊区。但凡我们能想到的大品牌开发商，都在成都近郊区有在售项目。随着交通和配套门槛的逐步解决，近郊区域更加适宜居住，以刚需为主的自住需求出城置业是郊区成交量上升的重要原因。实效机构执行董事吴昊就曾表示，如今首次置业只有到绕城高速附近做选择。

另外一个不容忽视的事实是：除了少数区域因为自然资源而具有的特殊居住价值之外，相较于成都市主城区泾渭分明的区域属性，近郊区对于居住的均好性更加突出。而近郊区在城市化过程中的后发优势让各个新城在城市功能规划、配套设施建设等方面都能做得更加科学和合理。

企业

前十强业绩增长80%

根据中房信的数据，今年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。在成都，大开发商也同样强势，根据中国指数研究院的统计数据，今年成都市销售金额排名前五的企业分别是保利、万科、龙湖、华润、中海，此外绿地、九龙仓、蓝光、恒大、中铁建等企业也有突出表现。

根据正合地产对成都市场单盘成交面积前20名的项目统计结果来看，前20名半年的平均销售面积为12万平米，前十名的平均销售面积为13.7万平米。在以往来说，10万平方米几乎是一个楼盘一年的正常销售面积。

综合各家机构的分析，这些大企业走强的原因无非是占据主流产品市场或者根据市场形势调整了营销策略。今年的楼市普遍被认为是刚需走强的一年，因而占据主流产品市场的开发商获得巨大优势。购房者在市场调整的背景之下，对于品牌开发商的产品更加青睐。嘉联地产副总经理刘忠认为，在这种市场背景之下，大品牌企业的产品意味着更高的安全性，所以在市场不好的时候，份额向大开发商倾斜已是必然。

此外，还有一些开发企业选择了通过调整价格来赢得市场，中德英伦联邦、中铁西城、佳兆业君汇上品都以低于片区平均水平的价格入市赢得了不俗的销售业绩，一些在售项目也对售价进行了调整，中海自4月底起进行了全国范围的降价销售，5月和6月中海的销售额都突破百亿大关。此外，九龙仓时代晶科名苑、复地雍湖湾等项目也通过团购的方式提高折扣。

出于对各大城市新区未来发展潜力的看好，一些在新兴区域开发的大品牌企业借此吸引了较多注意，中信未来城、万科海悦汇城、保利公园198、果壳里的城、中国铁建国际城等项目凭借区域潜力与品牌综合的优势表现突出。

产品

80%成交房源是60-130平米

根据正合地产的数据，从成交住宅的户型面积段来看，60-90平米产品占了近60%，90-130平米的产品占了约20%。60-130平米这个普遍被认为属于“刚需”群体的面积段成交房源的套数占比达到80%。

从上半年销售业绩最好的楼盘上看，中小户型比例较大的项目名列前茅，万科今年上半年销售额656亿元，其中90平米以下产品超过6成。在成都，万科供应的产品几乎全部为“90系”，海悦汇城、金润华府、魅力之城、金色领域等项目都持续稳定销售。

而成都市场的企业销冠则属于保利，保利上半年在成都市场销售额突破50亿大关，其中仅保利花园一个项目就占据半数。此外保利公园198、保利心语、保利香槟国际等项目的住宅都受到市场热捧，除了保利产品一贯表现出的性价比优势之外，其很巧妙地选择了70-130平米这个刚需面积段。而在3月举行的中国房地产百强企业发布会上，保利集团相关负责人也表示将继续主推主流产品，70-110平米产品的总量要占据近7成。

保利、万科、恒大等行业领导者的垂范作用不言自明，佳兆业丽晶港、上锦颐园、合能四季康城、果壳里的城等项目也主推中小户型产品。而蓝光、恒大等企业和万科、保利一样，在丰富产品线的同时，也将主要精力放在主流产品上，恒大在大邑、金堂、青白江等地都开始大面积供应刚需产品，而蓝光新推项目金楠府、锦绣城、四叶城等项目也以80-120平米之间的户型为主。

【低密住宅】

今年上半年，低密住宅的成交量一直在低位徘徊，市场表现平淡。

而对比普通住宅而言，尽管市场大势并不乐观，但依然有项目凭借着超高性价比“一招吃天下”，创下当前楼市的奇迹。而性价比，并不是低密住宅的卖点。

性价比，不是卖点

产品

机构分析

推盘量增加，成交锐减

“从目前的情况来看，今年上半年的低密住宅市场表现平淡。”中原地产成都公司总经理庄泽宝这样说。

从嘉联地产研究发展中心提供的数据来看，今年1月到4月，成交量持续下跌，到4月，跌入今年上半年以来的最低点，5月、6月有一定回升，但依旧在低位徘徊。1月的成交套数为906套，2月为819套，到三月下降为563套，到了4月则锐减到340套，5月、6月的成交套数分别为476和398套。从成交面积来看，4月依然是最低，只有66650.59平米。

但与此形成鲜明对比的是，低密住宅市场今年上半年的新增供应量，4月却是最高的，达到了1146套，面积达到196240.6平米，3月到5月的供应量都较高，而2月的新增供应量则是上半年最低的，只有17套，新增面积为6065.05平米。

机构分析

上半年，几乎无亮点

嘉联地产总经理侯红权：从每年的情况来看，成都市对低密住宅的消化量是基本稳定的，每年的一季度都是市场的淡季。而今年二季度所表现出的成交量低迷，和整个市场大势是相匹配的，一季度受到的影响还不是很大，但到了二季度，受资金面持续紧张的影响，成交量下滑明显。

中原地产成都公司总经理庄泽宝：出现这一现象的原因，和市场有很大关系，由于受政策的影响，信贷的收紧，今年楼市的成交量下跌很明显，从低密住宅板块来看，开发商的供应热情，在上半年也受到了一定影响，不管是成交量还是新增供应量都受到了影响。即使5、6月的成交量有所回升，但依然是在低位徘徊，很能激发市场的购买热情。

尘玉品牌管理机构总经理朱亚：上半年几乎没有什么亮点。成交低迷有三个原因：首当其冲的是市场调控，其次是不少开发商由于把握不住方向，不敢贸然亮相或是推盘，导致低密住宅的供应量比较少；三是开发商对产品的价格预期也比较高。上半年让人有印象的低密住宅,可能就是置信·牧山丽景了。

区域

南延线—华阳成交供应都较高

从区域来看，上半年南延线———华阳板块相出色。其不管是成交量还是新增供应量，都相对较高。

嘉联地产研究发展中心提供的数据显示，成交量南延线上半年达到82131.96平米，仅次于温江的85449.86平米。而从新增供应量来看，南延线———华阳则超过了牧马山、青城山、温江、新都、龙泉、郫县等区域，达到了54374.88平米。

从存量来看，传统的低密住宅板块，牧马山和温江的存量最大。牧马山2010年下半年的存量是101884.64平米，温江是218569.37平米，到2011年上半年，牧马山存量则为202153.74平米，温江为174691.12平米。南延线相对存量较小，2011年上半年为77763.49平米。

机构分析

哪里可做第一居所

嘉联地产研究发展中心：南延线-华阳板块靠近国际城南的天府新城，高端品牌项目云集，可作为第一居所的低密住宅社区，消费者认可度强。而且该板块上半年供应较大，随着配套逐渐成熟，板块内成交情况较好。板块也因为麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、建发浅水湾等产品，口碑较好。但目前，随着该板块一些项目销售逐渐收尾，板块逐渐向南移，麓湖片区将会成为后期销售重点区域。

成都商报记者 刘婷

上半年低密住宅成交面积TOP10

项目 成交面积（㎡）

麓山国际社区 60553

三盛翡俪山 22956

恒大山水城 21241

欧香小镇 18467

三利宅院 17938

龙湖长桥郡 16736

蔚蓝卡地亚 15449

锦绣尚郡 13731

华侨城 13216

悦水蓝山 11596