成都楼市立冬降价潮来袭 首改购房正当时(2)

房源

供应充足选择面宽

对市场上90—130平方米的改善型住房的成交数据监测显示，在限购了大半年时间之后，同比、环比都有大幅下降，存量房加上新增量，目前市场上的中大户型供给十分充足，购房者的选择余地很大。

时机

岁末年初

是买房时间窗口

先是购房者的观望，后是开发商的观望。而到了年底，开发商由于受业绩、完成年度任务、归还贷款等因素影响，往往会通过增加优惠幅度来走量实现资金回笼等，因此从目前来看，今年下半年到明年上半年，都是改善型购房客户置业的较好时机。

心态

把握好房价的

相对低点

刚需客户对价格的敏感度更高，所以，一旦价格和优惠适宜，是能够促使这类客户下单的。这种情况同样适合改善型刚需。不过对于购房者来说，只能把握相对的低点，不可能找到绝对的低点。房地产政策短期内全面松动的可能性不大，在大市场背景之下，应把握好适合购房的时机。

策略

选择实力开发商

在当下市场环境下，购房者在选房时，选择开发商尽量多做考量。首先应对开发商的实力有所甄别，应当更偏向于选择有一定实力的开发商。由于这类客户比较追求楼盘品质和品质，在楼盘规模上尽量选择中大规模的楼盘，同时要对周边配套多做些考察和关注。同时，这类购房群体也多是工薪族，对公共交通、地铁等有所关注。

“首改”购房正当时

既然楼市已经发生变化，现在是不是首次改善型置业者的购房时机？开发商针对这一群体调整了哪些营销策略和优惠措施？除了房价，“首改”购房者还应该关注什么？成都报道圆桌会议一致认为，“首改”购房机会已经到来。

东山国际新城营销副总经理 左明强

房源的选择余地、房价的优惠幅度都较大，能以较低的价格买到中意的房子，是比较适合的购房时机。
华润置地成都公司营销部经理 庞明秀

“开发商在年底给出的优惠会比秋季房交会更大”，这个看法有问题的。近期许多楼盘给出的优惠已足够充分，难有更大力度的优惠措施。

中国铁建国际城项目经理  黄龙

前期持观望态度的客户开始下单，说明购房者已经比较认可目前的价格底部。楼市在调控并未松动的前提下，已有复苏迹象。

龙光地产营销部经理  赵涌

产品自身的品质非常重要，只有这样的产品才适合改善型客户。

世联地产市场总监  樊邦勇

开发商不缺钱的时候，很多品质楼盘是不可能像在当下这样的实惠的价格能买到的。市场已经非常理性，值得改善型刚需下手。

成都家慈地产总经理 张猛

楼市发展关键是看未来政策走势。当前购房者更应关注区域的购买机会，结合自身情况，选择不同的买入时机。

成都尺度地产代理公司总经理 尹平

从大市来看，当下是购房的较好时机。不要一味地寻求低点，因为市场就没有绝对的低点，如果没能把握好，购房机会也流失了。

2008年底至2009年初的时候，受外部环境影响，全国楼市陷入低迷。成都报道议购房者抄底，很多人半信半疑，按兵不动。在经历了2009年的楼市反弹后，到2010年房价依然节节高，让众多人肠子都悔青了。

在成都报道圆桌会议上，与会专家再次语出惊人：不要让2008年的“杯具”重演！——尽管我们并不能预判明年楼市会发生怎样的变化，但是在持续调控已达近十个月的市场背景下，总价优惠幅度大、品质较好的房子，改善型置业需求是完全可以买入的。

在楼市遭遇调控的冷市背景下，市场需求已经改变。开发商针对改善型置业需求有哪些营销策略的改变？房价到底优惠了多少？销售状况怎样？
左明强：购房者的观念正在改变，现在购房更提倡一步到位，即买90平方米以上的套三房。

十月因为有房交会，所以在这个节点购房，往往获得的优惠也更大。我们目前主推的95—137平方米的中大户型，从销售效果来看，超出了我们原先的预期，说明改善型购房正在入市。

       庞明秀：华润针对首改置业者采取 “温柔的价格配合适的产品”的策略。比如凤凰城86平方米的小三房、翠林华庭89平方米的三居室等，总价可控，舒适性高，十分适合首次改善购房者，销售状况也不错。

黄龙：我们在9月30日新推了一栋高层房源，均价为5700元/平方米，其中两个单元的均价基本上是按5300元/平方米左右的成本价销售，较前期房源的差价达700元/平方米左右。截至目前共售出了200多套房源。

樊邦勇：现在的市场出现的情况是：新盘低开，老盘调低售价。新开盘的价格很低，市场已经非常理性了。

2011年还剩最后两个月，归还贷款、信贷紧缩导致开发商资金链紧绷，为了冲刺年度任务，开发商会不会给出更大幅度的优惠？

庞明秀：部分购房者认为，‘开发商在年底给出的优惠会相对秋季房交会更大’，这个看法有问题的。许多开发企业会把年度任务提前，推盘节点往往会选择在10月底、11月，甚至更早。近期许多新楼盘给出的优惠也已足够充分，难有更大力度的优惠措施。

左明强：这种可能性很小。开发商的土地、建筑、财务等等成本已经很高了，所以继续降价的空间不是很大。目前我们的优惠力度可能会持续到11月份。

黄龙：目前推出的这一批次已经是成本价了。虽然眼下市场环境不算好，但我们每个月能够销售300套左右的房源，完成年度任务是没什么问题的。

购房者应多关注行情才能把握机会。前几个月，90平方米以上的中大户型卖得很差，开发商现在是靠下调房价来走量。而且针对改善型购房需求的户型也越做越好，一旦价格、优惠幅度更具吸引力，接受的客户自然会更多。

目前出现的一个新变化是，许多楼盘的改善型户型的客群也呈现出了一定的年龄层次变化，大多在30—40岁左右。不少像雷强这些80后也逐渐加入到换房行列，改善型购房的客户群体正在逐渐增多。
尹平：适当的优惠还是有这种可能性，但难有更大幅度的优惠，而且不太可能是品牌项目。一些品牌开发商前期已经给出了较大幅度的优惠，今年的销售任务也已完成了一定量，未来对其业绩影响不大。

房源充足、优惠力度也已较大，对于改善型需求来说，是不是较好的购房时机？

樊邦勇：对比2008年底的市场来说，有类似的地方。而今年由于政策调整，特别是银根紧缩，让开发商不得不调整市场策略，以理性的价格面对市场。开发商不缺钱的时候，很多品质楼盘是不可能像在当下这样实惠的价格能买到的。改善型刚需购买的大户型，现在是一个下手的良好时机。