成都存量增加刚需为主 品牌受宠市区郊区分秋色

买房卖房 刚需为王

随着成都各大机构对于秋交会的分析陆续发布，本次秋交会所呈现的楼市面孔也逐渐清晰———存量增加，刚需占主流、品牌开发商受青睐等市场趋势逐渐明显。而根据正合地产在秋交会期间进行的消费问卷调查显示，超过7成的购房者是刚需，他们对于宏观调控政策尤其是信贷政策的变化最为关心。

整体来讲，本次秋交会所展现的市场情况和会前业界的预期基本保持一致，在目前的市场环境下，开发商的促销活动越来越多。而一些品牌企业率先对营销思路的调整将在未来几个月的市场走向中产生更加深远的影响。

政策变化最牵动人心

正合地产的调查共回收有效问卷1170份。从历史数据来看，刚需客户占比呈现逐年攀升的态势，而受限购政策的持续作用，本次秋交会刚需客户占比达71%，为历年最高水平；与此相对应的是改善客户占比的逐年下降，自2008年春交会的31.0%下降至本次秋交会的21.9%。

而消费者受各项房地产调控影响的强度由大到小依次为：信贷＞房产税、限购＞保障房。正合的分析指出，银行信贷持续收紧，房贷难度提高造成影响覆盖的消费者面较为广泛，对其购房的影响程度也较大。10月起重庆对存量房征收房产税，增强了消费者对房产税的预期，因此房产税的影响仅次于信贷政策。而限购政策的持续作用，限制了部分消费者的购房需求，对消费者影响仍较大。

本次房交会中首置消费者受房贷收紧以银行加息的影响仍然最为强烈。另外，不同购房次数消费者受房贷收紧以及银行加息的影响强度较2011年春交会期间均有所增加，其中三套房及以上消费者受房贷收紧及银行加息强度增加最为明显。

大品牌卖得最好

目前包括嘉联、世家、策源、中原等机构都陆续发布了秋交会的成交数据，由于房管局的备案数据存在滞后性，在国庆黄金周期间，备案数据显示主城区成交套数为465套。而综合各大机构的数据分析，国庆期间，主城区的成交套数近2000套，加上各郊县，签约套数更多。但根据正合地产分析，与此前几届房交会每次平均约4500套的成交量相比，本届房交会的成交套数下降明显。

从成交状况来看，目前的购房者更加倾向于购买品牌开发商的房源。保利、万科、恒大、龙湖、蓝光、华润、和黄等企业在房交会期间都取得了不错的销售业绩。龙湖北城天街、中德英伦联邦在国庆节期间开盘，销售套数都在200套以上。而在10月7日开盘的德阳保利国际城，更是创造了466套的销售纪录。

在成都主城区，蓝光金楠府、保利花园、保利香雪、华润翠林华庭、万科金润华府、南城都汇、蓝光SOFA社区等项目的销售套数多超过80套。而在近郊区县，恒大金碧天下、蓝光四叶城等项目也表现不俗。

半数购房者不在主城买住宅

数据显示，在限购政策下，四成消费者转战郊县市场，一成消费者转向商业物业。本次房交会22.9%的消费者认为限购的影响较强或很强，其中47%的投资客户受限购政策影响较强或很强，在各类型消费者中表现最为明显。

本次房交会约四成消费者受限购政策影响倾向购买郊县物业，34.3%的转战郊县物业的消费者更倾向双流、19.8%认可温江。而，13.4%的消费者转向选择商业物业，其中40.7%的投资客户更愿意在限购政策市场下选择商业物业。而对于商业物业类型的选择上，超六成消费者以商铺为首选，酒店式公寓及写字楼的消费者占比分别为26.9%、9.3%。

正因为主城区住宅项目营销难度增加，在本次秋交会上，主城区参展项目比例自2008年秋交会以来首次超过郊区项目，在213个参展项目中，主城区项目为110个。而从最终的成交情况来看，主城区和郊区几乎各自占据半壁江山。