成都楼市立冬降价潮来袭 首改购房正当时

政策调控持续、房企资金吃紧、房价整体松动，成交量低位盘整，首次改善型购房者迎来买入时机

首改突击

这是开发商最坏的时期，却是“首改”者的突击购房好时期：

限购、限贷、上调利率……宏观政策连绵不断的调控使楼市陷入冬天般的低迷；

降价、优惠、各种促销…….开发商花样百出地吆喝卖楼，唯一的愿望就是吸引购房者入市买房；

这是楼市的“寒冬期”，必是“首改”者的“收藏季”：

楼市低迷正在让购房者获得话语权，买方市场正在形成。对于首次改善型购房者来说，冷市之下，买房的时间窗口正在开启。

楼市“立冬” 买房窗口渐启

即将迎来立冬节气，政策调控下的楼市已成量价齐跌的态势。秋收冬藏，改善型购房者下手的好时机已然来临。

再过10天就是立冬了，晚秋的蓉城芙蓉花开，秋意正浓。家住倪家桥的雷强准备周末再去趟南延线看房子。“早就有换房子的想法，但由于各种原因一拖再拖，越拖变数越大，结果就弄成现在这样了。”他深深地吸了口烟，似乎想把买房背后的所有艰辛都化为青烟飘走。

冷市机会

作为土生土长的成都人，雷强家里现在有两套房子。“有两套房子了还缺房住？！”面对记者的质疑，他一本正经地说：“不瞒你，真缺！”

雷强家的两套房子，一套是十多年前父母单位分的两居室，位于倪家桥一个老小区。雷强结婚时，父母在位于科华南路的美丽兰庭给小两口购置了一套70多平方米的套二作为新房。

幸福的雷强开始了全新的生活。不过女儿的到来，不得不让雷强重新开始审视现实，而这一切又来得太快了。

自己忙于工作，雷强考虑让父母照顾妻子和女儿。不过两边都是套二的房子，加上老人不愿意离开长期居住的地方，雷强只得和老婆搬回了父母居住的倪家桥。一家几口人挤在倪家桥的老屋里打拥堂。“现在需要父母帮忙照顾孩子，以后父母也需要我们照顾，思来想去，必须卖掉一套，加上股市行情不好，退点钱出来换房。”

由于已经买过一次房子，雷强对换房的要求很明确：住惯了城南，选择目标基本上也定在这边，要交通、环境、配套等都成熟些的小区，面积最好是120平方米左右的三居室或四居室房子。不过他把居住地周边的玉林、桐梓林、紫荆等几大片区跑了个遍，也没有遇到合适的新楼盘。

无奈之下，只好把选择的点外扩。在三环边上找了一圈，许多楼盘的售楼部里都留下过雷强的足迹，均因为这样那样的问题而没能如愿。

秋交会为雷强和广大的购房者们提供了最好的选择平台。“不用到处跑，先看有位置、户型、价位合适的房子再去，省下好多时间。”不过即便是秋交会闭幕了，雷强还是没有定下来：“房价还是有优惠，不过没有预期的那么大。另外就是好像逛的人多，下手的少，价格到底还有多少余地还是有些吃不准。还是有几个意向性的目标，准备再考察考察，正纠结呢。”有纠结说明有选择，有选择才有机会。

渔翁得利

2011年8月12日，成都报道以《降价潮》为题，报道了万科、蓝光、绿地、龙湖、恒大、佳兆业等众多品牌开发商加入降价阵营，一股不可抵挡的降价潮汹涌而至，多个品牌开发商旗下的楼盘纷纷下调房价。

“好房子大家都喜欢，但每套好房子只能有一个人买到；只有在市场不好的时候，好房才有你任意挑选的机会。”在雷强看来，限购所带来的多种效应正在显现。当初他买房的时候，逛了好多楼盘，但由于行情好，很多楼盘的优质单位都是作为“压轴”出场的，或者根本就买不到，内部人士就消化了。“同事刘熙想买爱丁郡院，别说选房，排号都难。辗转托了个关系，能给个号就相当不错了。”
时过境迁。“现在买房很从容，”雷强说，作为二次购房者，对很多因素都很看重，“小孩上学、自己和老婆上班的距离、老人养老的环境、居家生活的配套等现实问题都是必须考虑的。现在有时间和机会考虑，置业顾问还常常电话回访，或者通过短信告诉你楼盘优惠、促销信息。因此对于购房选择来说，如果现在下手买房应该比原来买房要满意很多，至少你的考虑会比较周全，准备比较充分，最终的购买决定也最合适。”

尽管还没淘到合适的房子，但雷强仍在淘房路上前行。“现在买房环境比前两年好多了，起码你能让置业顾问记着你，随时提供楼盘的信息，百答不厌。竞争越激烈，购房者选择的余地越大，买得越从容。”雷强笑着说。

时间窗口

对于买房的时间节点，雷强有着清醒的认识：“第一是我现在需要，而且支付能力基本具备。第二是对于我们这种改善型购房来说，晚买不如早买。”

“我一直在想，今年的楼市会不会重现2008年底、2009年初的情况。虽然背景不太一样，不过岁末年初一般都是买房的时候。在经历了2008年的楼市低点后，不到一年，成都楼市就在2009年上半年开始回暖，房价节节上涨。

“同事刘熙的买房也给了我启示。”雷强说，当初刘熙是以按揭方式买房，月供近两千元。大家都说压力大哦，但刘熙说，‘日子总会好起来的噻。’几年过后再看，还真是，收入增加之后，月供两千的按揭算是买房里面额度比较少的了，现在供起来也比较轻松。我认为从长远来看，房价仍然会成增长态势。现在的宏观政策对购房自住者已经有了限购、限贷这些限制，“如果调控成了常态，限制可能更多，早买的风险也更小一些。目前的支付能力基本具备，自然有合适的就要下手。”

买方市场

面对楼市的降价诱惑，雷强却保持着淡定与理性。除了真切的购房需求、已有的购房经验和基本的支付能力之外，宏观调控之下，成都楼市开始进入买方市场。在买方市场下，给了购房者更多选择的空间，同时也给出了更多议价的话语权。

“现在宏观经济并不乐观，在一定时期之后会不会对调控松绑？房价会不会像前两年那样快速上涨？这些都不得而知。抓住目前的机会才是最现实的。”再次见到雷强时，他仍然走在淘房之路上， 时间也在淘房中飞逝。“现在城南三环边上的价格基本上都降到了一万以内，像南城都汇给出的报价才9300元/平方米，一次性付款优惠5个点，相比几个月前一万一二的单价，虽然与心理价位还是有点距离，不过下调幅度也不算小了。万科·金润华府二期户型，加上赠送面积，可使用面积达到96平方米，总价才70万左右，而且万科这个户型做成了套三，很紧凑。产品还包含了每平米一千元的装修，相当于清水房每平米才7000左右。最动心的是河畔新世界，5000多的单价，基本上能做到以房换房了。相比行情好的时候，现在的价格都可以谈，开发商对来访的顾客也很重视。都说秋收冬藏，现在楼市行情不好，正是买房的机会。”

专家“解楼”

孔祥虎

成都思源经纪研究中心总监

楼市发展方向

有利购房者

9月份市场的开盘认购率为37%，环比8月份、7月份是下降的。9月份新房供应总量为150多万平方米，相较8月份环比上涨了90%左右。而市场成交面积为48万平方米，环比上涨的幅度不到1%。虽然供应大幅增加，但其实购房者是没有下单的，大多数人都在观望。

第一波市场变化在一线城市，当一线城市出现量价齐跌的情况，随后成都也可能出现同样情况。