29家上市房企净利润率降至12％ 库存4年来环比首降

“以往上市房企利平均润率在18%以上，现在已经很难保持了”，一位知名房企的高层向本报记者表示，“增收不增利的现象还将持续 ”。

据链家地产市场研究部统计，截至10月23日，招商地产等29家上市房企发布三季度财务报表，从利润率来看，前三季这29家房企加权净利润率为12.45%，与去年同期相比下降1.1个百分点。

实际上，记者从多位房企高层处获悉，目前房地产行业平均利润率在持续下降，暴利时代已经结束。在这种背景下，房企为保持利润增速不下滑，多数选择加快资产周转速度，而且不少房企正在向这一方向转型。

更值得注意的是，上述统计数据显示，自2008年以来，这29家房企可售库存首次出现环比下滑。

首三季利润同比下滑

据链家地产市场研究部统计，上述纳入统计的29家上市房企中，8家为上市房企排名前100的大型房企，21家为排名在100以外的小房企。其前三季度实现营收合计551.83亿元，同比上涨5.7%；合计实现利润68.71亿元，同比下降4.92%。此外，在29家房企中，营业收入同比增长的房企有12家，净利润出现同比增长且为正的仅有8家。

对此，链家地产市场研究部张絮向记者表示，房企净利润与并入报表结算的具体项目有关。从结算周期来看，目前进入结算的项目大多是在2011年降价期间进行销售的。

实际上，合景泰富主席及执行董事孔健岷在今年年初时曾对媒体表示，只要项目销售能维持利润率15%或18%以上，会多做促销，以尽快完成目标。而受调控影响，不少房企早已执行以价换量的销售策略，甚至有多个项目是成本价甩卖。

除此之外，有分析人士也向记者表示，2011年入市项目多是2009年或者2010年企业拿地的项目，而这些项目中有不少是高价地，但受调控影响，这些入市后销售价一直在低位徘徊。因此营业成本提高的同时，房企毛利却在下降，最终导致净利润下滑。

不过，当下市场预期已经转变，不禁有市场人士质疑，房企会不会大幅提价保利？

对此，上述房企高层向记者表示，若大幅提价确实可以保利，但可能直接导致市场的不买账。因此，张絮向记者强调，随着更多的降价项目进入结算，房企利润还有可能出现更大幅度的同比下滑。由此可见，房企盈利能力正在持续下降，增收不增利的现象也将难以回转。

对此，中原地产市场研究总监张大伟也表示，调控的重压依然存在，房地产行业的利润率预计将继续走低。

可售库存首现环比下滑

据链家地产市场研究部上述统计数据显示，上述29家房企存货合计2285.2亿元，与年初相比增加288.65亿元，增幅为14.46%。但值得注意的是，这些房企的预收账款大增，从年初的454.65亿元增长到三季度末的763.15，增幅高达67.85%。

对此，张絮认为，从上述数据来看，虽然存货出现明显增长，但是由于已经售出且尚未交付的物业也记在存货内，所以目前房企的真实可售库存经过计算实际为1522.05亿元，与二季度末相比微降2.72%，为该指标4年以来首次出现环比下滑。

张絮进一步表示，出现上述现象的因素很多。一方面，二三季度以来房地产市场整体转暖，购房者入市增加。部分房企抓住了这一销售窗口期，在这段时间积极推货，销售情况普遍好于去年，库存消化相对过快。

除此之外，在调控政策变动摇的背景下，房企的投资热情尚未完全恢复。以土地市场为例，虽然年内至今土地市场回暖，优质地块高价成交案例增多，但是整体土地市场依然没有达到去年的水平。根据国家统计局公布的数据，2012年前三季度全国土地购置面积为26033万平米，同比下降16.5%，土地成交价款为5390亿元，同比下降11%。

对此，张大伟表示，虽然近期房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场，降价压力消失，但大部分企业都处于去库存状态。

张絮也表示，房企的库存虽然出现微降，但是依然在高位运行。目前从整体市场来看，房价缺乏大涨的基础，房企仍需要积极出货。

值得注意的是，张絮表示，从上述角度来看，短期内房企项目的利润率难以出现强势反弹，整体利润率将保持在10%-15%之间。