调控时代房企分化加剧 未来三年三成房企或出局

一边是千亿房企即将扩容，一边是房企数量急剧减少，小房企生存空间变小，调控下，房地产行业两极分化格局越演越烈。

千亿房企将扩容

目前，各大房企陆续公布前十月业绩，其中万科集团以1100.2亿元的业绩稳居第一，而保利地产、中海地产则已迈进800亿元大关，恒大以728亿元紧随其后，离2012年全年结束还有两个月，这三家企业均有望冲击千亿大关，再加上今年地产销售定下千亿的销售计划的绿地，今年进入千亿俱乐部的房企有望从万科一家扩容至多家。

上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从今年3月开始，楼市回暖的趋势日益明朗，而大房企的销售也远好于普通房企，多家房企也很有可能冲刺千亿。

此外，截至10月，已有中海、世茂、远洋、融创、绿城等品牌房企提前完成全年销售目标，华润、融创等房企前十月业绩比去年增长五成以上。

两极分化年

与大品牌房企销售业绩上涨，并多家房企有望冲刺千亿规模相比，房地产企业整体的形势并不乐观。

标普在近期的报告中称，今年将是楼市的“两极分化年”，部分中小房企出局会让强者愈强。

比较极端的例子就是，今年4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。之后，房地产领域的并购、出让等消息不断，行业整合加剧。

此外，在融资上中小企业成本高，而在拿地上，今年楼市销售向好后，保利、招商等大品牌开发商在全国大肆拿地，为后续发展储备粮草，中小企业资本金有限，竞争力小，拿地规模远不及品牌开发商，也使其生存空间不断被压缩。

一位不愿具名的地产分析师表示，强者越强、弱者越弱，这是市场规律的表现，而楼市调控加剧了房企的分化。对于大房企来说，有着几百个项目，有不同的开发周期，不同时期都有收入，可以平衡企业的业绩，风险也相对分散，企业发展也相对稳定。而中小企业项目较少，受调控影响比较大，业绩不稳定。

寡头竞争激烈

随着调控的深入，房企的生存环境发生巨变，使房企之间的差距拉大，分化严重。

融资能力成为房企是否能扩大再生长的一个重要指标，由中房协和兰德咨询共同发布的《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中指出，近年来，随着融资难度的加大，企业资金占用费和贷款费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高，普遍占比是30%-70%。而大房企融资更有优势，能从银行获得更低息的贷款，而小企业则融资渠道狭窄，资金链更容易紧张。

为了做大做强，中小企业削尖脑袋想要上市融资，近期旭辉、新城控股等中小房企赴港上市，主要是为了打通 海外融资渠道，而其募得资金的八成以上，都是为了买地扩张之用。

目前，虽然房企强者越强、弱者越弱的趋势明显，但处于强者地位的大品牌房企仍竞争激烈。

随着各地土地出让底价的抬升，土地购买门槛不断提高，不仅小企业拿地难，在优质地块上，大企业之间的竞争也越来越激烈，不少企业采取联合拿地、共同开发的模式，共同抵御风险。

北京一家房企高管告诉记者，像北京这样的市场，各大开发商云集，土地市场竞争激烈，使房地产行业的整体利润下降了。据中房协和兰德咨询发布的研究报告称，2011年房地产行业的销售利润率平均值为22.5%，良好值为27.5%，优秀值为33.2%，行业整体的利润也出现分化。

预测

未来三年三成房企出局

由中房协和兰德咨询共同发布的《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中预测，2011年-2015年，41%-48%的企业被淘汰出局；未来三年内(2013-2015)或将至少有30%的企业出局。

兰德咨询总裁宋延庆在接受采访时表示，规模在10亿元以下的企业占到了整个房地产开发企业的92.5%，这部分企业中，超过8成的企业其生存状态是手中持有的项目在5个以下，存活虽不是问题，但也并不轻松，“特别是近两年北京的土地市场，几乎难再见到中小型的开发企业。

典型例子则是A股上市企业万方地产，万方地产是去年营收为3.94亿元的小房企，也曾在北京开发过里外里等知名项目。今年其半年报显示，上半年企业营收为0，主要由于前期项目已开发完毕，新实施的项目尚处于开发期，还不具备结转收入的条件。直到三季报营收才增长为604万元，但与去年相比减少90%。11月16日，万方地产又将旗下华松房地产公司准备出售。业内分析，万方地产销售规模不断萎缩，亏损严重，市场越做越小，未来退出房地产也不无可能。

建议

小企业去县级城市发展

虽然大小房企分化严重，小房企生存空间受到挤压，但也不是没有出路。专家建议，随着中国城市化的进程，特别是县一级城市的建设，小的房企还是有生存空间的。

上述不愿具名的地产分析师认为，目前，北上广深等一线城市土地底价就很高，几十个亿只能拿一个项目，而在三四线城市，则可以拿5个项目。小企业实力有限，转而去三四线城市，还是有成长空间。虽然县级城市房价低，而建造成本与一线城市没太大差别，利润率低，但生存基本没有困难。

该分析师认为，全国有600多个城市，龙头万科才进入50多个，还有很多城市可以进入。而在二三线城市也能做大做强，比如碧桂园、恒大，虽然他们在广州这些一线城市有项目，但重心仍然在二三线城市。