房企利润分化明显 行业集中度将进一步提升

上市房企陆续发布三季报，一些龙头企业依靠灵活的营销策略和战略规划，实现了利润大幅增长。专家分析，未来大型房企的竞争优势更加明显，行业集中度将进一步提升。

上市房企业绩分化

万科日前公布的三季报显示，今年1－9月，公司累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%。其中，第三季度万科实现营业收入154.1亿元，净利润13.5亿元，同比分别增长65.3%和123.5%。

记者发现，其他房地产龙头企业，如招商地产、保利地产等，均实现了业绩增长。

与此同时，一些企业陷入亏损。嘉凯城三季报显示，今年1－9月，营业总收入35.57亿元，比上年同期减少14.44%，归属于上市公司股东的净利润为－1.56亿元；津滨发展1－9月归属于上市公司股东的净利润为－0.36亿元。

长城证券房地产行业研究员苏绪盛说，“从三季报看，业绩出现明显上升的，主要是大中型房地产企业。一些小开发商不仅销售情况不乐观，相比较而言，资金实力、战略规划和发展潜力都有一定差距。”

中央财经大学房地产金融专家李德峰认为，虽然房地产行业的毛利润较高，但考虑到开发商要承担较高的税负，净利润一般很难超过30%。特别在房地产调控的背景下，市场需求减少，房价趋于稳定。如果不能很好地控制成本，一些房企利润率下降也是正常的。

利润增长不能指望高房价

如何看待调控背景下房地产龙头企业的利润大幅增长？接受采访的专家表示，这既有财务报告统计时点的原因，也有企业改善自身经营管理的结果。

苏绪盛说，由于实行期房销售，房地产行业是销售在前，结算在后。只有房屋完全竣工之后，才确认收入和利润。今年前三季度的业绩，大都反映的是房地产企业去年的销售成果。与当前房地产市场的销售价格关系不大。

信达证券房地产行业分析师崔娟认为，房地产龙头企业是领跑者，制定营销策略具有一定的超前性。以万科为例，由于较早地稳定销售价格，增加了三四线城市的土地储备，不仅让公司取得了良好的销售业绩，也让业绩增长具有可持续性。

数据显示，2012年9月，全国100个城市的新建住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%。虽然是自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。

胜利证券分析师王冲表示，房价进一步上升的空间已经有限。房企要实现利润增长，更多的要靠改进自身经营管理水平，而非房价的持续上涨。

行业集中度将会提升

研究数据显示，百强房企的市场占有率，从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。2011年销售额在700亿以上的百强房企有5家，比上年增加了4家。专家分析，房地产行业的发展方向是企业积极提高运营效率，合理控制成本，并把产品做好。

“未来，房地产行业集中度仍会提升。”苏绪盛说。

李德峰分析，调控政策下，房地产行业承受的压力不断加大，大型房企的优势会显现得更明显。

首先，在现行“招拍挂”制度下，大型房企更有实力去争夺优质地块，利用好项目赢得销售业绩；其次，大型房企融资方式比较多，成本也相对较低，而中小房企从银行贷款难，民间融资成本又太高；最后，大型房企品牌效应好，市场关注度高，且采购量大，可以降低成本，相对于中小房企来说，盈利更为容易。

李德峰判断，随着房地产调控政策的持续深化，以及市场竞争的加剧，房企之间的差距会日益显现。