购房必看 公积金首套房认定扩展到全成都(2)

7月10日后

虽然，两套房子面积均低于90平米，由于张先生已在大邑购买了润洲·华府，那么其在成都主城区购买的这套房需要认定为二套房，执行二套房利率政策，即首富最低为五成，利率在公积金贷款基准利率上上浮10%，即4.95%。那么，7月10日后张先生的房屋总款则为：

润洲·华府

首付2成，即5.68万，房款总额不变，为40.18万元。

成都主城区楼盘

首付5成，即24.8万，公积金贷款24.8万，贷款期限20年，还款方式为等额本息还款。那么张先生的还款总额为391163.51元，20年利息支出143163.51元，月均还款1629.85元。张先生购买成都主城区这套房总的房款支出为248000+391163.51=639163.51元=63.92万元。

两套房，张先生总的支出为40.18+63.92=104.1万，其中首付款为5.68+24.8=30.48万。

通过上面两套房最后的支出，看似提高第二套房首付，总房款下降了6.25万元，但在这我们忽略了货币的购买力因素，一般情况，单位货币的购买力是下降的，今天的100元购买到的东西肯定不急20年后所购买到的物品。我们再看另一个数据，首付款，7月10日前我们所支出的首付款为15.6万元，而7月10日后需要支付30.48万元，这之中将多支付14.88万元，这14.88万元，在20年后等同于多少呢，为简便计算，我们仍以公积金的贷款利率4.5%计算，20年后14.88万必须增值76717.06元，变为22.47万才能等同今天的14.88万元。可见首套房的认定范围的改变，对购房者在成都范围内购买“第二套房”影响还是很大的。

那么，对于在大邑及成都均有购房需求的家庭，怎样购房最优呢？这之中涉及到较多因素，因此不能简单核定。假定在自己宽裕的理想情况下，按照现行政策，因为成都主城区房价较高，首套房采用公积金贷款将会节约更多资金，大邑房价相对较低，即使为认定为二套房，提高首付与贷款利率对家庭的影响没有先在大邑购房，后在成都购房影响大。

当然，如果购房者在大邑或成都全域其他地方，已有两套或住房，再在主城区或大邑等郊县购房将不能办理住房公积金贷款。

在成都下月将改变公积金贷款首套房认定范围外，也有利好的信息，购房者还贷收入比将由50%调整为70%，因此对借款人家庭月平均收入的要求相应降低。换句话说，借款人家庭在收入一定的情况下，可申请的公积金贷款总额得到提升，但不超过40万元的上限，以前购房者每个月的还款额不能超过缴存基数的一半，7月10日后可以为购房者每个月的还款额不超过缴存基数的七成。

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