成都上半年土地供应少 下半年将迎高峰(3)

【热点板块】

四大板块撑起主城区土地市场

2013年上半年，成都主城区土地出让市场中，城西供需量最大，成交国有建设用地13宗，约553.45亩，主要来自于双楠-外双楠板块；其次为城北，成交3宗约403.22亩，成交体量占总成交量的29.4%。城中目前土地资源日渐稀缺，因此后期供地量仍会继续减少。根据今年主城区供地计划来看，主要以城西、城北和城东为主，而往年作为主城区供地“大户”的城南，今年却显得落寞，上半年城南供地量相对较少。

从板块来看，2013年上半年，城北方位的凤凰山板块供应量最大，而凤凰山其中一宗地块面积达287.44亩，该地块位于凤凰大道以北、东风渠以南，综合容积率3.82，总建筑面积超过73万平方米。最终被台湾乡林集团以底价387万/亩拿得，折合楼面地价约1500元/平方米左右。

据了解，该地块在入市前就备受业界关注，它不仅是主城区少有的蛋糕，更在成都“北改”区域，凤凰山公园旁。从该地块总价值超过11亿元来看，该地块的东家实力不可小觑。

其次是城西区域的双楠-外双楠板块、金沙-外金沙板块，城东的保和-万年场板块，和城北昭觉寺驷马桥板块。整体来看，上半年商品房市场较为热点的板块土地供需量相对较大。

【郊区热度】上半年 成都郊区供地6638.26亩

2013年上半年，城区郊区、市县总共供应国有建设用地110宗，共计6638.26亩，供应量同比下降10.6%。成交98宗共计5800.1亩，成交量同比上涨1.1%。流拍（或挂牌终止）12宗，上半年整体成交率为89%。其中住宅及商业用地分别成交3428.19亩和2371.91亩，同比分别上涨16.23%和下降18.84%。上半年郊区土地供应主要集中在5月。

在温江、郫县、龙泉、新都、双流等近郊县区中，双流土地供需量最大。而在双流的供地“大户”中，主要位于双流东升板块、华阳板块及西航港板块。其次为新都区域，供地主要位于新都斑竹园镇，供地性质商业类用地与住宅类用地比例相当。而温江区域供应地块位置较为分散，以住宅类用地为主。

5月9日，成都国土资源局拍卖双流东升镇等三宗地块时，东升镇地块出现了双流土地拍卖中近年难得一见的激情：经过多家开发商激烈角逐后，最终，合能地产以溢价率达74%，楼面地价创下该区域大部分在售项目楼面地价2-3倍的纪录，成功斩获该宗地块。因为在短短一月后，双流的“地王”价被再次改写：6月14日，成都国土局在拍卖包括双流东升镇等7宗土地时，就在位于双流东升镇上一“地王”附近的两宗地块，在被10多家品牌开发商追逐中，北大资源集团以4000元/平方米的楼面地价“杀”出重围。

今年上半年远郊土地供需量最大的为新津，供应面积675.9亩，成交面积616.75亩，供地性质住宅类和商业类基本持平，整体楼面价格为536元/㎡。大邑县今年上半年供地量最少，仅7.71亩，成交楼面价为郊县中最高，达3480元/㎡。

【龙头房企】保利、万科、蓝光三巨头拿地最多

据四川中原介绍，上半年，在八大品牌房企中，保利、万科、蓝光“三巨头”均有拿地，其开发商则未出手。分析各大房企目前成都土地储备量可以发现，九龙仓、华润、中海、绿地和招商地产土地较少，尤其是以招商地产最为紧张。

根据众房企目前运营项目可以发现,除华润旗下幸福里属新项目以外，其他房企在售项目多以进入“持销期”甚至接近尾声。因此预估下半年，出手拿地的品牌房企将会增多。

上半年，大开发拿地量少，再加之上半年销售市场火爆，开发商存量大幅缩减，下半年或大幅抢地。上半年土地成交率达91.4%，而去年同期土地成交率仅为82.6%，个别优质地块均大幅溢价成交。

绿地西南事业部今年拿地意愿就表现强烈。为此，3月27日，绿地总裁张玉良一行亲自赶赴考察，并直奔土地市场，并宣布将加大对成都房地产市场的投资力度。而据知情人透露，绿地西南事业部已在成都敲定了多宗土地意向购买协议。

从土地开发周期来看，虽近期经济不景气，资金周转困难，但“钱荒”的持续性较短，且暂未对房地产行业产生较大冲击，随着银行调整资金管理，盘活存量资金，流通性将得到缓解，开发商或利用土地开发的固有时间差，赌未来经济发展前景。从土地供量来看，上半年供应相对较少，下半年将迎来供地高峰，在大多数开发商存底不足的情况下，下半年土地成交量依然可观。四川中原预测，下半年，成都土地市场虽存在不确定性，但形势依然较好。