土地市场降温需迈几道坎 难点在突破现行供应体制

7月的北京土地市场，以孙河地块、夏家胡同地块为代表，高价地频出。孙河地块可售商品房部分楼面价甚至突破5万元/平米的水平。今年以来，通州台湖等新板块地价也处于攀升状态。这对于正在进行的楼市调控来说意味着什么？土地市场是否需要调控？本报邀请业内人士和专家就相关问题进行了探讨。

【圆桌嘉宾】

邹晓云

中国土地勘测规划院副总工程师

陈志

北京房地产行业协会秘书长

陶红兵

高策地产服务机构董事长

范小冲

阳光100集团常务副总裁

北京宅地市场接近全面升温

土地越来越稀缺，另一方面土地整理成本越来越高，这也推高了土地价格。
新京报：近期，孙河地块、夏家胡同地块刷新了全市住宅用地楼面价。通州台湖、大兴旧宫等地楼面价也已经创下新高。北京住宅用地市场是否处于普遍升温的态势？

邹晓云：土地升温是否已经是普遍性，不好判断。楼市、地市一起涨，才更具有普遍性。目前只是土地出让阶段涨得很快，还具有一定的特殊性。但像孙河那么偏的地方，地价涨得这么高，非常不正常，价格远高出了市场平均水平。

陶红兵：北京土地市场已经是普遍升温了，很正常。土地越来越稀缺，特别是好地段的地，稀缺价值更高。另一方面也要看到，土地整理成本越来越高。成本上升得快，这也是刚性的。成本上升也推高了土地价格。

土地市场升温有碍调控目标实现

土地价格涨上去，区域再出低价地就很难了，进而就拉动了楼市预期。

新京报：如何看待土地市场升温的原因及影响？

范小冲：土地市场升温，和过去一段时间供给不足、开发商预期乐观有关，也和房企回归一、二线城市有关，等等。同时要看到，土地总体上一直是供不应求，特别是真正用于商品住宅开发的土地和需求之间的缺口很大。土地价格涨上去，区域再出低价地就很难了，进而就拉动了楼市预期。

邹晓云：如果土地价格越来越高，开发商从成本考虑，一定会增添房源定高价的驱动力。至于是否卖得出去，是另一回事。房价平稳是调控的目标，但地价上涨带动房价是很自然的。成本上升，带动房价上涨，事实上就会对居住需求形成打压。

陈志：孤单的一块高价地对周边市场影响有限，更不会影响到其他区域。但是如果在一个区域出现了多个高价地，这就容易拉升周边房地产市场。类似孙河区域、通州、大兴天宫院等板块，可以预见未来这周边的市场都将较大概率地出现上涨。

现行土地调控手段治标不治本

设定土地价格上限，只是改了温度计，但没改变温度。

新京报：如何看待目前北京土地市场的一些调控手段和效果，如设置土地价格上限，推出“限房价、竞地价”等出让方式？

陶红兵：房地产市场的调控，其实只有房产调控，没有地产调控。这么多年，土地价格总体都是上升的。一旦土地价格出现下降，政府就会减少供应，确保土地能在价格合适的时候出让。现在的某些土地调控手段，并不合理。类似达到价格上限后竞报配建公租房面积，房企在竞报公租房过程中，商品房地价实际仍然在上升。同时，公租房这样的保障房建设，本身应是政府承担的，这又推给了开发商。开发商建设的成本仍然会再加到商品房上。

邹晓云：现在的一些土地调控手段，实际都是技术层面的。类似土地设定价格上限，这在目前已经是能把想到的方法都用了。但根本的东西，是土地供应体制的垄断。这要改变肯定很困难。

范小冲：评价现在的土地市场举措，看看房价、地价水平就知道。这些举措都是治标不治本的办法。设定土地价格上限，也只是改了温度计，但没改变温度。总价溢价率看上去低了，但房企实际开发成本并没下降。