量价齐升 跌宕起伏——2013年楼市十大高频词(4)

限签

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开发商以超过网上申报价格销售楼盘，暂停网签。

2013年4月22日，广州市国土房管局对广州市各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》。该《通知》强调，商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。

业内并不看好“双限”浓重的行政手段意味。合富辉煌首席分析师黎文江指出，由于第一季度广州房价涨幅很厉害，所以政府采取限价、限售的措施，但它们只是非常规、非理性的暂时现象。限签出台的背景，决定了这个政策最关键的目的是用来完成地方政府的房价控制目标，而并非是打压市场。也就是说，并非不能让那些被限制的高价楼盘卖房，而只是不能让这些项目集中在一个时间段交易从而一下子推高房价。

◇点评：对于价格过高的楼盘从源头就扼住，以限制网签的方式使得这些高价楼盘无法交易，从而使得网签成交均价看上去平稳不少。但这种“限签”所带来的并不仅仅是均价控制的好处，同时也带来了很多“后遗症”。其中最明显的一个就是这些暂时被限制的成交将来有可能集中爆发，造成市场混乱。按照普遍观点，2013年广州限签限价政策并不会取消，而如何解决这些政策遗留问题则是关键。

穗六条

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继深圳、北京、上海加码调控政策之后，广州11月18日出台了“穗六条”，即《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号），内文共六条意见。其主要内容包括调控土地供应和规范市场秩序两大方面，标志着一线城市调控政策的全面收紧。

新政对限购以及房贷政策较之前均有所“升级”。“穗六条”除了提高二套房贷首付比例，从原来的首付六成提高到首付七成，还进一步提高外地人购房门槛，非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从“2年内在本市连续缴交1年以上”调整为“5年内在本市连续缴纳3年以上”。

“穗六条”对二手市场影响颇为明显。自出台次日起，二手房网签量出现逐步回落的迹象。而在非广州户籍买家占据六成市场份额的二手市场，部分意向入市的非本地人受限于政策而需将购房计划往后推一两年才有资格购房，导致市场上有资格购房的有效需求量较新政前有所减少，市场观望气氛开始积聚。

◇点评：二套房首付比例提高、收紧限购政策等多数政策属于短期行为，不具备长期执行效力，从这个角度来说，此项政策在三中全会前后发布，从作用的角度来讲，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，短期内的政治意义大于实际的市场意义。因此，行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，只能是短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫。

不动产统一登记

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不动产在法律定义上指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。那么从字面上理解，不动产统一登记制度就是对所有不动产范围内的物进行统一登记确权，实现一个人名下的多种不动产都能统一得到查询、管理和监督。

11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议再次指出，要整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。酝酿多年迟迟未动的不动产统一登记制度有望“破冰”。11月26日，国土资源部副部长胡存智表示，将尽快启动《不动产统一登记条例》的起草。

建立不动产统一登记制度仍需要解决多个问题。首先，建立真实可信的居民身份证信息系统，如果居民身份证信息不真实，那么依靠不动产统一登记制度反腐就失去了基础；其次，还需实现不动产统一登记信息全国联网查询，杜绝异地炒房、贪腐官员异地置业转移财产等问题；此外，还要解决小产权房的历史遗留问题。

◇点评：要想不动产统一登记制度真正发挥作用，除了数据库本身实时登记及时更新外，登记系统还需要和民政、公安、税务及银行等部门信息联网，并突破“信息孤岛”现象，实现各部门、地方数据的横向整合和共享。