量价齐升 跌宕起伏——2013年楼市十大高频词

据相关数据显示，今年重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高。同时，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，也创下近四年最高。即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位。从全国来看，今年的商品房销售面积和销售额增速均明显好于去年，规模已创历史新高。更为关键的是，今年的调控政策从行政开始转向市场，这将更有利于房地产市场朝更良性方向发展。

刚性需求的强势爆发是成交量回升的关键因素。特别是在上半年，各地都出现了住宅市场的疯狂成交。据国家统计局数据显示，2013年1-5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，较去年同期增长35.60%；商品房销售额25864亿元，同比增长52.8%。而到下半年，楼市仍然维持了较高位的成交数据，而主打刚需的楼盘更是频频出现日光。

成交量上涨，行情回暖，2013年一手住宅市场的价格经历了从快速上涨至逐步回稳的过程。以广州为例，据数据监控中心提供的数据显示，截至2013年12月20日，2013年广州十区二县一手住宅均价为13173元/平方米，较去年同期上涨6%。由于行政因素影响，就数据而言，今年广州房价的波动走势整体向下，波幅较小。

地王

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行情好，企业信心足，地王也开始频频现身。国家统计局数据显示，仅2013年1－11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，而1~10月份则为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1~10月份提高19.8个百分点。

据监测数据显示，2013年前11个月，一线城市土地成交总面积同比全面上涨，其中，北京和广州的土地成交量分别为1664.24万平方米和1365.14万平方米，同比涨幅均在150%左右；二线城市土地总成交面积同比上涨30%；三、四线城市成交量也上涨超过两成。成交金额方面，一线城市为5897.19亿元，同比上涨幅度高达211%。其中上海成交金额最高，为1788.61亿元，同比上涨243%；北京以1588.15亿元的成交金额居第二，较2013年同期上涨幅度达236%，广州和深圳的成交金额同比2013年也有明显上涨。二线城市成交金额同比上涨72%，三线城市则同比上涨26%。仅在12月前5天，十大标杆房企的购地总金额高达237亿元，已为2013年前11个月月均水平的93%。而广州、上海、深圳等一线大城市是地王最为频繁的地方，而土地价格也越抬越高。12月24日，上海市规土局推出一宗重磅宅地，起始价47.73亿元推上海闸北区一住宅用地，起始楼板价就已经达到了2.25万元/平方米。

◇点评：“众多的企业饿了，大家饿了，给一块骨头，也一定会打得火爆。”2013年7月份的时候，任志强这样解释“土豪”现象。现在一线城市土地市场高烧不退，与2013年土地供应量低于50%有直接关系。

双合同

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所谓的“双合同”就是楼盘在售楼时往往都将毛坯房款与装修款分开，与买家签两份合同。在2013年下半年，广州南沙、增城等地区就频频出现“双合同”现象，最后的结果就是出现了楼盘销售价格不断上升，但广州住宅网签均价则出现跳水式下滑的怪现象。

一边是火热的行情，一边是面对着房价调控的压力。2013年楼市最大的矛盾应该是快速上涨的房价与高价盘被控之间的矛盾。而上有政策下有对策。了解市场走向的人就会发现，在进入下半年后，广州的一手住宅网签成交均价就开始大幅度地下滑。特别是在8月份以后，价格下滑速度十分惊人，甚至出现过跌回十年前均价水平的情况。

事实上，在火热成交支撑下，网签价格的下滑只是数字上的障眼法。而能够使得官方价格数据下滑，又使得开发商能以满意价格出售的手段就是“双合同”。

据统计，采用这种“双合同”的楼盘起码可以降价10%－20%。而广州市国土房管局公布的楼价就是只是采用开发商申报的预售价格，而网签数据也只是毛坯价格，均价大幅下滑就非常正常。

◇点评：由于在房价调控压力下，广州在2013年使出了“限售”的绝招，很多定价高于政府预期的楼盘都拿不到预售证不能开盘销售。而采用“双合同”的手段就能将装修款独立出来，而房子在名义上以“毛坯”出售，网签价格就将会大幅拉低。