专家论道:房价下降风险远比上涨风险要大

专家论道，房价下降风险远比上涨风险要大——

限购政策会不会退出？房地产税何时出台？开发商如何融资？2014年楼市有哪些机会？

在前不久举行的2013年房地产·金融（成都）高峰论坛上，华远地产股份公司董事长、全国工商联房地产商会执行会长任志强；平安证券首席经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟；北京师范大学房地产研究中心主任、博导董藩等专家学者等就上述问题发表了自己的看法。他们普遍认为，在房地产巨头愈做愈强、中小房企并购加剧的情况下，2014年的房地产将 “软着陆”。

关键词

限 购

退出不会全国“一刀切”

“党的十八届三中全会明确要求市场决定价格，未来政府的‘手’会逐渐退出。”任志强说，限购将来一定会退出，但不会“一刀切”，“要先解决房产市场问题，必须先解决房产之外的问题。”任志强认为，如果房产之外问题解决好了，才能实现市场决定资源配置和市场决定价值的问题。

“黄金在未来三年价格还是要下跌。”钟伟说，普通老百姓的投资渠道有限，很多人还是愿意在有条件的情况下购买房子进行投资，尤其是在一些人口密集的一线城市，这种情况显得尤为突出，从目前的态势来看，这些城市短期内全面取消“限购”是完全不可能的。

关键词

房产税

执行还要走“很长的路”

“房产税估计三五年推不出。”钟伟说，前几年在几个城市的试点不是很理想，2014年会扩大试点范围，同时，要走立法途径，只有立法了之后，才可能全面实施，这个过程需要足够的时间，短期内不会推出房地产税政策。“很多人根本没把房产税当一回事，如果房产税真正地执行以后，市场绝对不会这么‘淡定’。”钟伟认为，随着建设用地资源的逐渐减少，地方政府的“土地财政”也面临着难以维持多久，而房产税的推出，正好弥补这个空白，但是如果这个政策执行以后，整个楼市也不会有今天的这种“热情”，而且房产税的执行将关系到千家万户的切身利益，所以相关部门会很谨慎地讨论相关细节，择机适时推出。

关键词

融 资

开发商要多种渠道“找钱”

“在资本市场获得资金，成为地产公司重要的融资途径。”任志强说，境外融资成本虽然较国内低，但多数房地产企业都没有合适的途径。另外，债券、民间银行以及企业债都是开发商融资的渠道。目前已经有一些大企业都开始在申报建立银行，比如中关村、联想等都在申报办民营银行。同时，有近600家信托、证券公司都可以为开发商找到融资途径，这些公司一旦发生作用，可能会引起整个房地产市场格局发生变化。所以部分有敏锐市场“嗅觉”的企业会抓住这个机遇，做大做强自己的企业，将来一、二、三线城市分化的同时，房地产企业也开始分化，中小房地产商并购会加剧，未来进入百亿元的房地产企业会越来越多。

“前不久召开的党的十八届三中全会，将直接改变中国未来经济运行轨迹。”钟伟认为，2014年至2016年中国经济增长会比去年更高，随着整个经济增长态势和中央高层对于楼市的长远规划，未来两三年内房地产行业将会实现“软着陆”。

关键词

城镇化

带动三、四线城市变化

“城镇化涉及到土地，很多人认为今年房价高涨，随着城镇化的逐渐实施，可能使三、四线城市格局发生变化，同时出现一些城市和另外城市之间竞争的差距。”任志强说，集体土地可以同股同权，深圳已经有第一个，但必须有两个前提，一是规划，二是用途。凡是土地指标充盈的时候，坚决不让集体土地入市，而把自己土地卖得更贵，因此在这个时候就会出现两个增高，不同的城市在土地供应上会有差别，所以城镇化还没有看到实施的步骤，可是这几个问题一定会影响到房产市场格局。哪个地区户籍开放得好，城镇化发展就越快。“不动产登记和土地制度以及房地产税，目前看都不会对现有市场产生影响。”任志强说：“一些城市现在最大难题是拆迁户，有的一家人分了几套房，他们不干活，只收房租，随着这类人群的增加，会造成劳动产能效率降低，将直接给市场造成影响。”

关键词

房价

下降风险远比上涨风险要大

“2014年到2016年房价稳中趋降。”钟伟说，在2020年之前，应该可以看到许多城市房价逐步下探，但未来两三年市场是相对平稳的。2003年之前，房地产行业基本不挣钱，政府也没有调控，真正上涨是2003年到2008年，尤其2005到2008年，房地产由供不应求逐渐到供求平衡，现在走向供略大于求。目前全国已经拿到预售许可却没有卖掉的房屋在售面积差不多有5到6亿平方米，一些距离市区稍微远的楼盘销售还是比较难。

钟伟认为，未来两三年房地产是高位平稳；从现在到2020年，如果政策调控连续稳定，那么整个市场将稳中略有回落；政府更应该注意房价降的风险远比房价继续猛涨的风险要大得多；资产的价格是建立在对市场预期的基础之上。

关键词

财富

市场制度让更多的人“富有”

“选择了市场机制，才有分工合作，才有专业化。市场机制还会使经济运行、搜集信息的能力大大提升。企业可根据市场信息调整市场方向，组织资源配置。”董藩说，价格机制是市场核心，市场要运行，企业必须根据市场信号作出决策，只有生产要素能够自由流动，资源由价格配置，才能达到最好的效果。

“房地产的区域性很强，所以导致房价各自独立性很强。”董藩说，如果哪天北京房价超过纽约房价一点都不奇怪。由于房价各地差别很大，没有办法通过调整供应改变它，所以它就成为城市门票，这就是市场赋予房地产天然规则。他认为，“无论是集体土地与建设用地的同地同权，还是政府不再用行政的手段调节商品的价格，最终让市场决定价值，都是在走市场化的道路，目的就是为了让更多的人在同等条件下得到财富。”

关键词

商业

成都人均商业面积接近“警戒线”

“目前市场上一些开发商将希望寄托在商业地产上，但是商业地产的发展取决于本地人口聚集和本地人口收入增长。”钟伟说，通常情况下人均商业面积0.5米是比较合理的，在这个范围内，几乎所有的商业经营者都会有钱赚，如果人均商业面积达到1平方米，说明这个市场就已经饱和了。而现在成都市场上人均商业面积已经接近1平方米，在未来三年内，如果已经规划的商业项目逐渐交付使用，成都人均商业面积将超过2平方米，而未来2、3年内成都人口绝对不会“翻一番”，在这种情况下，多数商业经营者都会“死”掉。“尤其是一些商业项目比较集中的区域，以及新兴区域。”钟伟说，目前成都楼市最热的天府大道沿线，到处都是高楼林立，这个区域体量和空置率最高的应该是写字楼，而一些商铺销售价格也不菲，但是经营情况却出现问题，关键是这个区域目前的常住人口还难以支撑商业经营。