楼市进一步分化 资金链与库存影响房价走向

三四线城市楼市加速“挤泡沫”的同时，被各界一直看好的一二线城市，近期也出现了部分楼盘降价的案例和相关报道。总结媒体的报道和笔者的实地调查，近期从杭州开始，已经有包括杭州、南京、成都和广州等多个重点一二线城市被爆出楼盘降价的问题。这种市场走势多少有点出乎政府、开发商和市场的预料。因为，在去年年底，政府还在加码重点城市的调控，今年“两会”上分类调控的提出，意味着对重点城市的压制性措施依旧不会松动，而开发商高价拿地的热情一直延续到今年。同时，2013年底机构的策略报告也对今年一二线城市普遍看好（尽管不会像2013年式的火爆）。那么，一二线城市降价的“内情”是什么？资金链倒逼，还是策略性使然，是否会在资金收紧、按揭停贷和影子银行融资到期的冲击下成为趋势？对未来市场走势、政策走势的影响有多大，这些都需要我们仔细去分析。

去年市场

透支了未来需求

今年前两个月，43个重点城市中，有超过8成的城市成交量环比下跌，北京、上海、天津和杭州等重点城市跌幅在30%-60%不等。3月楼市是传统的“小阳春”，但今年并没有如期到来，而是延续着1-2月份的疲软走势。3月份前两周，光大证券重点监测的42个城市的成交量连续两周下跌，这是2009年以来，首次在3月份第二个整周成交出现环比下降。总体而言，市场疲软的氛围到目前为止没有明显的改观。

应当看到，当前这种疲软的市场走势，是去年四季度以来的回调的延续，主要原因是2013年市场快速上涨后的调整，具有必然性。在2012年高基数的基础上，全国商品住房成交量在2013年的增幅超过了20%。重点城市尽管新建商品住房成交增速为14%，但占总成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右，创2009年扩大内需以来的新高，上海二手房成交量甚至超过了2009年的水平。而且，重点城市新建商品住房和二手住房价格的同比增幅分别达到15%和30%左右。2013年市场“过旺”多少透支了未来的需求。在2013年底重点城市政策加码、按揭贷款紧缩一直延续到今年一季度、三四线城市楼市过剩风险影响等情况下，市场整体呈现调整氛围也就不奇怪了。

楼市降价从三四线城市蔓延到一二线城市，多为不实报道。三四线城市楼市降价潮，甚至是诸如近日所报道的秦皇岛楼市“6折甩卖潮”确有其事，未来出现类似现象的城市应该还会有。但是，一二线城市降价则仅为个别案例，除杭州因供应过大，引发郊区部分楼盘降价而不具有代表性（杭州市场一向波动比较大），报道的其他城市所出现降价现象，有的是策略性的尾盘销售，目的是为了回笼资金，毕竟区域性市场有季度销售任务的考核，考核的参照就是2013年一季度的成交规模；有的则是拿出少量（20-30套）房子做优惠以达到为开盘蓄客的目的，为未来销售做准备。

决定房价是否下降

有两个因素

从历史来看，决定房企是否降价的因素有两个，最关键的是是否存在资金链压力，库存是否存在消化压力也是一个因素。2013年，开发商到位资金同比增长近3成，销售回款占比近50%，整体来看不存在降价销售以缓解资金链的问题；从库存来看，根据监测，20个重点城市库存量消化周期在10个月左右，远低于2009年和2012年楼市两次调整时期的库存消化周期。值得注意的是，由于2012年以来楼市超预期回暖，特别是2013年的火爆更是超出预期，有的开发商市场策略（拿地、融资）偏激进，在调整期出现降价的现象并不奇怪。但总的来说，降价也仅仅是个别开发商、个别楼盘的市场行为，并不具有普遍性，也并非是开发商整体“以价换量”销售策略的应用，不值得过分炒作。

今年以来宏观经济数据较为“疲弱”，而前两个月楼市新开工同比下降27%，住宅新开工同比更是下降了30%，这可能会使得目前表现平稳的开发投资（占固定资产总投资的25%左右）在今年后续几个月出现回落，对于宏观经济走势的冲击不言而喻。今年“两会”上，管理层在政府工作报告中也指出，宏观政策走向将以“增长和就业不能越出下限”为基准，这意味着如果一季度经济数据之不理想超出管理层容忍界限，不排除楼市“分类调控”的政策在实施上的重点向防止楼市过剩风险和泡沫倾斜，相应在货币政策上也会出现微调。

从楼市走向来看，成交量在一季度继续低迷应该是大概率事件，全国楼市成交量增幅将在-1%左右，重点城市成交量将回落20%左右；价格将基本处于僵持的态势，三四线城市整体将继续低迷，甩卖现象将时有发生，一二线城市价格涨幅将回落。前两个月，全国土地成交金额下滑幅度大于土地成交面积下滑幅度，住宅成交金额下滑幅度也大于住宅成交面积下滑幅度，这意味着住宅用地价格和住宅价格都出现了下降的迹象（而不是趋势）。这种迹象是否会演化为趋势，目前来看还没有发生。

未来楼市

分化趋势明显

未来需要观察后续推盘情况和市场浓厚的观望氛围是否会在3月下旬和4月份改观。2012年以来，房地产新开工和拿地的恢复，会在今年逐步形成供应，这对于2013年末开始增长的库存来说是一个不小的压力，但主动权在开发商和地方政府手中。观望氛围在目前来看还没有缓解，而媒体不实的报道也有继续加重这种氛围的可能，但从部分楼盘降价效果来看，无论对于销售，还是对于消费者，都起到了很好的效果。也就是说，目前很难观察到供求关系趋势性的走势。

后续这种供求关系的演变，与按揭贷款收紧的问题是否能够缓解、4月份到期房地产企业融资（主要是信托）偿还对资金链的冲击有多大，以及一季度经济数据等驱动因素密切相关。因此，当前是楼市未来走向的一个重要的窗口期，不管是市场走向还是政策走向，都是如此。但总体而言，就今年来看，重点城市如果出现调整也是微幅的调整，三四线城市将在低位保持僵持的态势。未来，楼市分化的趋势会越来越明显，一线城市会重新步入上升的态势，三四线城市取决于新型城镇化推进的效果。