业内解读中国楼市：大部分城市限购可以取消

2014年6月13日晚，以“房地产出现下滑迹象——理性回归还是暂时回调”为主题的“清华金融评论•金融大家评”论坛活动，在清华五道口金融学院多功能厅举行。活动中，盛世神州基金总裁李万明、清华房地产校友会中房协金融委员会副秘书长王刚、稳盛投资管理有限公司执行董事许亚峰、摩根大通首席经济学家朱海斌就中国地产业现状及未来走向等相关内容进行了主题演讲，并对当下楼市高库存、房价走势、大小房企分化、地方微调政策救市、住宅空置率等热门话题进行了解读。

目前，我国很多城市楼市高库存、低去化的形势已日趋明显，房地产行业开发整体利润变低，大小房企分化加速，“唱空论”、“崩盘论”此起彼伏。对此，盛世神州基金总裁李万明在其演讲中指出，楼市下行已是现实，但中国房地产行业并不会出现太大的问题，只是会进行调整。

李万明认为，中国房地产业对于保增长、保民生、保就业有极大作用，其健康平稳发展有多方面因素可以保障。首先，新一届的政府调控会更加合理，分区域、分形式进行调控会成为今后的主导，这也是房地产健康平稳发展的主要因素。其次，央行的货币政策虽不会像以前一样过度刺激，但微刺激依然会存在，例如央行支持首套房贷的“喊话”、定向降准等。除此之外，国家多次针对经济下行过大采取的一些措施也会对房地产发展产生影响。

北京信博东方投资管理有限公司总裁、清华房地产校友会中房协金融委员会副秘书长王刚在对目前我国房地产行业进行分析时称：“土地购置面积、商品房销售面积、开发企业资金到位情况、房价同比涨幅等，基本上都是掉头向下，而且下滑的幅度很严重。”在他看来，目前楼市销售下滑情况比较严重，像前几年大幅度的销售增长已经不可能了。

另外，王刚表示，影响我国房价走势的因素是多方面的。“新型城镇化规划背后的人口制度、公共资源配套等会对房地产和房价有很大的影响。另外是地根和银根，还有公租房、廉租房体系建立等一些列因素。”他预测，整个房地产住宅需求仍处于上升期，未来十年，在购房市场上可能还会有百十亿平米的需求。

论坛上，稳盛投资管理有限公司执行董事许亚峰进行了主题为《大雾中的机会，坚定的长跑者》的演讲，分析了2013年楼市数据快速增长的背后动力，并就今年房地产投资额、开工率、房价等大幅下滑形势下开发商、政府部门该如何应对的问题进行了解读。“开发商应减少支出，减少新的土地投资。同时要加大销售的力度，比如说调整价格等。”许亚峰分析称。同时，他认为，我国房地产行业已经出现了多重分化，城市分化、区位分化、开发商分化等情况正日趋明显。

摩根大通首席经济学家朱海斌则指出了房价下调、房地产行业下行对我国宏观经济的影响。“房地产投资对整个GDP直接的贡献率大概是12%到13%，加上一些相关行业的话，大概占到20%左右。”朱海斌表示，“去年我们的GDP增速是7.7%，是2000年以后的最低值，今年预测会在7.2%、7.3%左右。”他认为，今年GDP下滑的主要原因在于房地产增速，或者说固定资产投资增速的下滑。

在活动最后的问答环节，“红五月不红”、“住宅高空置率”、“限购松绑”、“房地产投资走向”等问题成为到场专家热议的话题。就之前有媒体报道的“我国住房2013年空置率为22.4%，达4898万套”，现场专家表示，这项数据很难统计，靠晚上数灯并不客观，以此判断楼市走向也不准确。

许亚峰以北京为例介绍称，“北京五环以外的房子，原来晚上开灯率只有20%、30%，但随着城市化的快速扩展，现在五环外甚至燕郊的房子，晚上开灯率都是比较高的。所以，真正判断楼市走向，我们要看的还是这个城市的刚性需求的基础。”

谈及各地限购松绑时，朱海斌表示，实施限购缘于2009年、2010年整个市场供小于求的形势，意在压制投资性需求，给市场时间来调整、扩大需求。他说，“目前我们市场基本处于供大于求，在这种情况下，是不是我们还要保持限购把需求压住，我个人觉得没有什么必要。用李总理的讲话来说，房地产市场更多地是让市场本身的机制去调整。”

朱海斌分析，一些人口净流入压力比较大的一二线城市，限购还需要保持，但大部分城市都可以取消。他指出，“沈阳的例子反映了高层在这方面比较纠结，出来澄清不是取消只是微调，本身这个事情就很值得琢磨。”

而对于如何选择未来房地产投资的方向，朱海斌认为，如果能够克服法律和制度上的漏洞，养老地产将具有较大前景。李万明则表示，在有工商业发展前景的、有就业机会的小城镇建设当中做一些投资，回报率会比较好。