大邑县棚户区改造政策:房屋评估价格是如何计算的？

“房屋评估价格是怎么来的？”“都是3楼，为什么我们的评估价偏低？”……近日，北街片区1—4号地块分类评估报告上墙公示后，引发了各地块住户的热议。昨日，记者就房屋评估相关事宜咨询了四川鼎正房地产土地评估咨询公司相关负责人。

“房屋评估分为分类评估和入户评估两阶段，目前上墙公示的是分类评估的相关结果。”该负责人告诉记者，分类评估是分单元、分楼层对各地块内的房屋单价作出评估；入户评估则是深入到每家每户，对每户的二次装饰装修进行估价。

该负责人说，分类评估阶段，根据房屋的不同用途，公司将被搬迁房屋大致分为商业房屋和住宅房屋。对于商业房屋，估价师会根据调查得知的市场客观租金情况和与估价对象类似的房地产交易案例，运用收益法和市场比较法对其价格进行测算。其中还要综合考虑客观租金、出租率、房屋建造成本、租金递增比利、资本化率、收益年限、建筑结构、建造年代、楼层、户型、所处地段商业繁华程度、设备配置、维护保养、临街状况、交通便捷度、人口状况、环境质量、物业管理、公共服务配套设施状况等。

对于住宅房屋，估价师会根据与估价对象类似的房地产交易案例，运用市场比较法对其价格进行测算，并综合考虑建筑结构、建造年代、楼层、户型、所处地段商业繁华程度、设备配置、维护保养、临街状况、交通便捷度、人口状况、环境质量、物业管理、公共服务配套设施状况等。

“室内装饰装修是指对室内门窗、地面、墙面、顶棚、厨房、卫生间、防护栏等各界面的处理和装饰材料的选用，也包括对家具、灯具、陈设和小品的选用、配置和设计等。”该负责人说，在入户评估阶段，估价师会深入每家每户，根据装饰装修材料、品牌、装饰装修工艺、人工费求取出房屋室内装饰装修重置价格，扣除通过已使用年限确定折旧，最终得出房屋装饰装修评估价格。