降息促进潜在刚需入市 但难改整体调整格局

央行上周五晚宣布自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这对房价已持续6个月环比下降的中国楼市来说，无疑是重磅利好，相关市场参与者关于房价将反转回升的呼声也随之出现，据媒体报道，一些房企已开始传达“涨价令”。楼市量价齐升的火爆场面似乎正呼之欲出。

降息一定程度上减轻了购房者月供负担，强化了房价回升预期（预期更为重要，会导致更多潜在需求释放形成房价实际拉力）。但笔者认为，本轮旨在引导实体经济融资成本下行的利率下调不会改变楼市整体调整格局。

从历史经验看，货币因素确实是影响短期房价的重要因素。但货币之水要润泽到楼市，还需要楼市持续上涨的一致预期支撑。这是过去十余年来楼市单边持续快速上涨的一个重要原因。但当前，经济新常态下房价超脱居民收入和经济增长的过快上涨的基础已经发生改变，本质上说，房价过快上涨需要相应上涨的购买力支撑，新常态下经济潜在产出（购买力）已无法承受高房价及房价过快上涨压力，房价持续上涨预期已显著改变。

笔者从产业周期和政策周期两个维度对中国房地产长周期进行了深入观察。从产业周期看，楼市整体供大于求的格局已经形成，当前中国房地产业已基本走完了长周期的上升阶段。在楼市库存高企、边际供给能力处于高位；大部分需求因高房价得不到满足；再加上房价弹性逐渐增强（保障性住房解决了大多数“刚性”最大的群体住房需求）的市场环境下，房价下行趋势将是确定的。此外，从政策周期看，房地产业已排除在“稳增长”框架之外，新一届政府不会（也无需）通过“刺激”房地产市场来稳增长，这是中国房地产长周期内景气转换的时代背景。从产业周期和政策周期两个维度可以发现，中国房地产业已开始步入长周期的拐点区域，过高的房价整体上已步入下行通道。中国房地产业正开启房价与居民收入和经济增长水平相协调、房地产投资与城镇化内涵发展相适应的适度增长的“新常态”。

降息将促进潜在刚需者提前入市，对楼市量价都有一定的支撑作用，这也是楼市健康持续发展的前提和目的。但“刚需”从来就不是导致中国楼市“量价”齐齐暴涨并导致螺旋上升的原因。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示，当前城镇可实现刚性和改善型住房需求不足4%，“刚需”恰恰是高房价的受害者和出局者。大量投资投机性需求是中国过去十余年来房价一路飙升的唯一动力。但正如前述，由于过去单边持续上涨的预期已经改变，投资投机性需求将不会因此次降息而暴增（部分城市仍执行限购，直接排除了投资投机性需求，即使一些城市完全放松限购，但由于其楼价深度调整对投资投机也失去吸引力），从而导致楼市整体调整格局改变。

这个判断其实已经有事实佐证。自9月底中国人民银行放宽二套房贷以来，加上大多城市放松限购限贷（个别地方甚至出台购房补贴），这些被市场普遍解读为楼市“刺激”的系列政策对房价的支撑作用被寄予厚望。据《中国经济周刊》的调查发现，尽管央行指导意见出台已一个多月，但上海市内商业银行几乎一直回应首套房贷利率“不可能下浮30%”，对总量偏低的贷款还要上浮，即使贴近市场化运作的股份制银行能够拿到首套房折扣利率也绑定诸多限制条件，且与高达七折的折扣幅度无法匹配。央行房贷新政由甫一出台的“深水炸弹”似乎沦为一纸空文，充分反映了银行对楼市的谨慎态度，而且这还是针对真实需求的首套房或者改善性二套房，市场对楼市整体调整预期可见一斑。

另一个意义上说，当前经济下行，通胀率很低，尤其房价已持续半年调整，是此次降息的前提条件之一。一方面，房价调整已持续半年之久，这是让市场对楼市整体调整的预期充分吸收、固化，从而不会因此次针对部分企业（特别是小微企业）融资成本高而利率下调的措施“伤害”到楼市的调整进程，尽量减少对楼市理性回归的“负效应”；另一方面，经济下行压力持续了较长时间，企业经营困难有所加大，部分企业（特别是小微企业）对融资成本的承受能力有所降低，可能损害到“稳增长、促就业、惠民生”的区间管理底线。降息措施此时出台，充分体现了货币政策“刀尖”上的平衡艺术。

综上所述，笔者认为，当前房价不会因降息而再度恢复到过去的价格暴涨循环，楼市仍将延续整体调整格局。