刚需盘加速降价跑量 业内：住宅库存呈U形走势

经过半年的博弈，北京楼市新盘降价的范围和幅度正在加速。

上周入市的4个项目中，两个刚需项目均出现明确价格调整，而上周的销售榜单第一名泰禾·1号街区的价格也有调低的迹象，同时，记者还从东亚新华地产独家获悉，其8月份即将入市的新盘东亚尚品台湖单价比预期直降5000元，其在旧宫的东亚五环国际也以现房的状态下调价格2000元/平方米。

业内认为，在上半年业绩不理想和自住房入市的双重压力之下，下半年以价换量的速度将加快。

台湖一项目直降5000元

日前，记者从东亚新华地产独家获悉，其在台湖的新盘东亚尚品台湖将以1.59万元/平方米的价格入市，而此前公司对该项目的预期价格为2.09万元/平方米起，最新入市价格比之前预期直降了5000元/平方米。

东亚新华并不是台湖区域唯一降价的项目。

记者从亚豪机构上周(6月30日-7月6日)商品住宅成交排名榜单上看到，位于通州台湖的热销楼盘泰禾·1号街区以251套的销售成绩位居第一，成交价约为2.7万元/平方米，而住建委的网站显示，该项目之前的销售均价约为3.2万元/平方米。

对于台湖区域的竞争，亚豪机构市场总监郭毅表示，台湖板块各项目的降价行为，有望吸引部分刚需人群回流，特别是价格预期较低的尚品台湖，预计售价已接近同区域泰禾项目的土地价格，且与通州永顺镇自住房项目的限定售价相差不大，极具竞争力的定价不仅能够抓住部分自住房申购人群，还会因价格洼地效应吸聚台湖板块的刚需，预计将有力促进项目销售成果的达成。

值得一提的是，东亚新华地产旗下的另外一个项目东亚五环国际价格也出现松动，不仅房源为现房，且价格直接从2.6万/平方米降至2.4万/平方米，降幅达到2000元/平方米。

另外，根据亚豪的统计，上周入市的4个项目为首开熙悦山澜庭、首开国风美仑两个普通住宅项目，以及两个别墅项目北辰红橡墅和东亚华欣湾，两个普通住宅项目均以低于2万元/平方米的低价入市，其中首开熙悦山开盘价较6月初下降近2000元，与3月份的售价相比下降近20%。另一个项目首开国风美仑本期入市价为16500元/平米，与去年基本持平。

受自住房的冲击严重

事实上，今年以来，刚需盘受到自住房入市的严重冲击，面对低于市场价格30%-50%的自住房，连涨两年的刚需盘价格失去上涨动力，并出现下行。

“自住型商品住房是刚需盘非常有力的竞争对手，也是一个非常好的替代品，很多购房者把购房目光转向了此类新兴住房类型。”上海房地产研究院研究员严跃进表示。

7月7日，北京第二个自住型商品房首创·悦都汇摇号，这也是继金隅汇星苑项目后，北京第二个进入摇号的自住型商品房项目。中原地产统计数据显示，北京从第一个自住房入市到目前，入市的自住房项目已经达到了11个，合计供应住宅高达1.8万套，对市场的影响明显在加大。

另据统计，北京累计出让含有自住房地块项目已经有40多宗，涵盖北京(朝阳、海淀、通州、昌平、顺义、丰台、房山、大兴、门头沟、密云、平谷)11个区域，其中朝阳区最多，达到了8个项目。海淀区合计两个项目，顺义区合计达到了6个项目。累计36地块可供应自住房项目达到了5万套，预计这些项目大部分都可以在2014年入市。这意味着，在2014年北京将能成交200万左右价格的自住房达到4万-5万套左右，相比2013年全年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%的供应，虽然普通购房者申请到的难度非常大，但其中大部分需求都会处于观望中。

加速跑量成刚需盘共识

为了跟自住房“抢人”，提高企业的业绩，刚需盘降价跑量成为共识。

对此，东亚新华地产贾玉鹏在接受记者采访时表示，东亚旗下项目下半年的主要任务就是加速快跑，以实现资金回笼，储备优质土地。在贾玉鹏看来，目前市场不好之时，正是储备优质土地的良机。“对于刚需盘来说，跑量最重要也是最有效的方法就是调低价格。”

亚豪机构副总经理高姗也认为，在下半年市场不明的情况下，迫于销售业绩和资金周转的压力，将会有更多房企加入降价行列。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至7月7日，全国9家房企公布了半年销售业绩，9家企业中，有万科等完成比较好的企业，也有恒盛等企业销售困难。从同比数据看，大部分企业涨幅放缓，且后续更多企业，预计数据并不乐观。

“2014年如果继续目前发展趋势，房企不加快以价换量努力，很可能90%以上的企业难以完成年度目标。”中原地产首席分析师张大伟说。

严跃进表示，从北京目前商品住宅库存走势看，基本上呈现了U形走势，在2013年持续下滑，但到了2014年则出现了上升，而刚需盘占库存量的很大比例。置业者在信贷收紧、房价下跌等背景下延缓了入市节奏。回款困难的同时，今年整个信贷环境比较冷，资金补给上更加依赖销售回款，这就会进一步加大刚需盘降价让利促销的力度。