全国楼市成交量普遍低迷 拐点已现期待软着陆

2014年至今，全国楼市成交量普遍低迷，库存屡创新高，去化指标持续恶化，投资增速和新开工面积增速同时放缓。房价方面，在今年4月份也开始出现了第一轮降价。我们可以确认，楼市已经进入了下行周期。在我们看来，这波调整至少是对过去两年的调整，也就是2012年年初开始、持续了两年的上升周期的调整。但是，也不能排除它是对2009年以来、也就是过去五年上升周期的调整，甚至我们也无法排除它是对2004年以来或者倒推至1999年的长周期的调整。

我们认为，影响楼市的外部驱动因素主要有两方面：一是宏观经济及政策。我们认为，从2014年开始，中国经济进入下行周期。这是对2009年中央及地方政府带头发起的过度刺激的必然修正，实际上企业也深陷其中。另一方面，2000年以来，中国依赖低汇率、低成本和低环保取得的出口增长也难以为继。在这两大趋势扭转的背景下，房地产行业的外部环境较为恶劣，而房价和销量在2013年还站在历史的新高上。因此，我们认为，房地产市场顺势进入较长时间或较大幅度的调整是大概率事件。

二是房地产政策。我们认为，新一届政府的经济政策中的一个重要思想是减少政府对经济的直接干预，而让市场之手发挥自动调节作用。我们相信，这个思路也将贯彻到房地产领域。过去十年，中央对房地产市场的调控和干预始终不断，但效果并不明显，反而降低了政策的公信力。展望未来，我们认为政府将把着力点放到制度建设和民生层面，在保障房体系、房地产税收体系等方面多花力气。这意味着，一方面，未来的房地产市场将表现得更加平稳，以前一两年就出现一个短周期的情形会有所减少；另一方面，期望政府再通过刺激房地产市场来稳定经济也不太现实了。

楼市拐点已现。A股市场房地产板块的投资如何把握？从历史经验来看，驱动地产股股价的主要因素就两个：政策与楼市。政策方面，我们相信，除非楼市硬着陆，中央政府将维持目前的政策基调，包括支持首套自住普通住宅需求、抑制投资投机型需求，分类调控、由各地根据当地情况决定；货币政策方面，不紧缩不刺激。地方政府方面，我们预测一些供求严重失衡的城市将在操作层面暗自松绑限购政策、以及推出一些公积金贷款、买房入户等鼓励购房政策。但是，在我们看来， 这些举措最多只能缓解一时。

我们仍旧维持房地产板块“谨慎推荐”的评级。不过，板块的波动不会很大，可操作性较弱。投资机会主要来自转型个股的自下而上挖掘和优质龙头股的持有收益。我们推荐以刚性需求为目标客户、财务结构稳健的全国性龙头万科A、保利地产；其次，为招商地产这类财务上偏保守的地产公司；此外，推荐华夏幸福等模式有创新的公司。