成都媒体看楼市：普通百姓买得起房 就是拐点

目前的调控对房地产业以及相关行业来说，都是一次真正的洗礼，说“剩者为王”毫不为过。在这下行的路上，更需要开发企业每一步都走得坚实有力。

楼市也存在一个“窗口期”的概念，最近这段时间应属于购房的“窗口期”，错过这个特殊时间节点，购房者就必须再等待下一个“窗口期”。

房地产变革还未真正开始

《成都买房》杂志总经理郑平

成都楼市近期出现的新变化，核心围绕着中低端楼盘的降价浪潮而引发的成都楼市“小阳春”，价格因素加上蓄积压抑的需求释放，暂时解冻了冰封的市场。当这一轮降价浪潮撬动一波购买力后，从央行近日公布一季度储户问卷调查报告显示：一季度居民购房意愿14.1%，创13年同期最低值，可以判断市场又将回到僵持阶段，而打破僵局的可能性依旧在于酝酿下一轮的大幅降价，而这种降价由市场购买力所决定，应该是一种理性的降法。

而“小阳春”继而为成都中高端项目指明了拯救之路：高端住宅大幅降价，把自己变成高性价比住宅，这是一种出路。龙湖世纪、公馆1881、城南一号等率先降价突围，诱发改善型及再次改善型需求蠢蠢欲动。高端住宅大幅涨价，把自己变成高附加值住宅，这是另一种出路。高附加值住宅必须要有强大的品牌号召力，要身处城市核心地段，要独占城市稀缺资源，要汇聚城市主流精英阶层，例如新鸿基地产，在攀成钢片区开发的环贸中心及天耀将代表成都顶级商业和高端住宅的发展方向，无论投资模式、企业血统、开发经验、服务水平、地块价值、还是系统配套、创新能力、市场口碑都无可挑剔。

当下的中国房地产市场存在进一步向下的空间，价格的走向并非市场所决定，而在于政策。主动调控未必能将中国房地产引向良性发展道路，自由市场可能使行业的变革更深入。而房地产的崩盘并没有大家想象中可怕，我们看美国经历了“次贷危机”，日本破灭“房地产泡沫”后，经济恢复后更加健康地发展。而现行的中国房地产属于畸形发展，表现在老百姓对于房价的预期与市场脱节，基本由中央政府对房价的预期所决定；市场上出现的极端化产品，一些20平米、50平米置三房等商品房毫无舒适度可言，远不能达到生活的需求。这些存在明显硬伤的房地产产品之所以能活跃在市场中，因为总价低而满足了老百姓的购买能力。而让老百姓买得起房，并不是让房价下降，而是应该增加收入。

事实上，除了降价以外，中国房地产变革还没有真正开始，至少有几个现象可以来说明：大型企业对中小企业的并购还没有出现，经营不善的企业还没有倒下，各类企业抗风险能力还没有到达瓶颈。不过，预计在未来6个月到一年的时间里，房地产行业包括其产业链上的相关产业将进行一次全面的整合，通过资源的优化配置，优势企业必将占领优势的资源。     

“一夜封盘”神话难再上演

《成都报道》杂志总经理朱毅

一问“下行周期”的成都楼市何去何从？

成都楼市的高峰时期一去不复返，“一夜封盘”的神话难再上演，我们回顾成都房地产市场的发展历史，大致可分为三个阶段：

2003--2007年，高速发展时期：每年数百亿的资金量涌入成都房地产市场。

2008--2009年，投资增速回落：新增投资的速度放缓，成都楼市依旧坚挺。

2010--2012年，调控适应期：成都房地产市场在政策引导下逐步回归到平稳运行的正常状态。

首先，纵观2003年发展至今的房地产行业，无论开发或销售，均处于峰值或接近峰值的状态，而房地产的健康持续发展一定不会建立在这种状态之上。2009年年初的“小阳春”最后衍生到整年的“大阳春”，可以断定这种情况几乎不会重复出现在今年。而消耗自2006年以来每年开发500万平米的商品房存量，这个周期大概也需要3到5年。

二问“房地产调控”功效何在？房地产市场一直处于高位运行状态，存在不少的泡沫成分。据我所知，业内很多专业人士是认同这波调控的，若是不通过政策手段任由中国房地产市场的无规律发展，最晚2到3年，中国的房地产行业必将遭遇比现在更加猛烈的打击，甚至波及国内经济和民生等问题。至于调控何时“松绑”，我想有两种可能，要么是等到房地产行业回归正常状态，调控目标达成；要么国内经济停滞发展或发展缓慢，需要房地产行业拉动经济增长的时候。

三问“购房者”的成分变化？2003--2009年成都的购房群体成分，大约包含四成的投机和投资者，其中外地购房者占比高达四成。如今调控之下，这部分人被取消购房资格，再加上观望群体，当下成都楼市真正的购买力不及往年的六成。

对于购房者置业的选择，我建议不要远离成都的核心区域，例如南部新城区和东部新城区等。买房不要仅仅看价格，而是认清它的价值。

四问成都“房价”走势。

降价对于刚需类产品来讲是营销杀手锏，调低5%可能就会换来销量，若是5%还卖不动就再降到8%。而对于中高端楼盘来讲，降低5%的价格依旧很高，促销作用非常有限。

我认为，成都楼市的房价降5%--20%是合理的。如果考虑到开发商30%的毛利率算，房价下跌最好不要超过20%。这样，我们的行业、市场、购房者、开发商都能从中找到一个平衡点。

带来一个“去库存”的春天

成都透明房产网总经理傅静涛

从市场备案数据来看，成都市场进入了一个有同比意义的周期。单月成交量为市场带来一个“去库存”的春天。

住宅市场迎着春风小步开跑

通过备案数据，我们可以看到几个市场的变化：第一是产品形态的变化。过去90至110平米的住宅产品是市场的绝对主力。去年7月起，70至90平米户型逐渐成为市场供需主流。这类产品形态的变化是开发商以市场需求为导向的一个趋势。第二是销售策略的变化。一房一价的定价更为合理，而非采用大点数的优惠来刺激购房者的下单。

市场的小阳春，给开发商带来了资金，带走了历史库存压力，仿佛市场又回到了2009、2010年的活跃。但是，市场趋于健康必将是房地产发展的方向。随着保障性住房建设的进一步增加，政府对于房地产市场调控的坚持，仅有首置刚需的支撑是薄弱的。趁现下金融政策的放宽，跑起来快速消化是2012年春天的开发商应有的步调。

2012年，是一个房地产买方市场年。通过对购房者的分析，我们得出一个结论：购房者越来越精明，在消费房产这个特殊商品的时候，越来越有话语权。因此，2012年也是房地产行业趋于健康的调养年。市场的考验必然会优胜劣汰，将不适应市场的房企筛出行业。

商业地产高库存大步跑

最近不少企业在打听商业地产信息。商业地产产品无疑是调控政策下房企的良药。2011年，成都的商业地产进入了一个量价爆发期，为不少房企的年终业绩报表添了一抹彩。然而，是药三分毒，爆发后遗症在2012年将会慢慢显现。数据显示，2012年成都主城区个别板块市场出现了商业地产的高库存风险。商业地产的迅速发展，是城市发展的必然结果。城市发展亦是商业地产的标杆。2011年，成都商业地产的发展超越了城市发展，大步迈进，带来的即是2012年高库存的现状。今年，随着城市的发展和良好的规划，商业地产能不能再创辉煌是一个摆在房企面前的难题。精良的产品设计、合理的营销策略和顺应市场需求，是商业地产的一颗解药。