高库存是我国楼市首要压力 房价将处稳定状态

12月末，不动产统一登记制度落地，未来房地产税、土地制度改革等将加快，中短期内房价将维持相对稳定。

格局

在经历2013年房价“涨声一片”后，2014年楼市在降价中开局。此后“以价换量”成为贯穿这一年楼市的关键词。

趋势

高库存将是中短期内我国楼市的首要压力，而随着房贷新政以及降息政策出台，下半年楼市成交量回暖，量价跌幅开始收窄。

调控

12月召开的中央经济工作会议连续第二年未直接提及房地产行业，“无声胜有声”也更突显楼市调控“去行政化”趋势明确。

2014年的中国楼市在“凛冽寒风”中起步：数年限购冷却，楼市成交持续萎缩，“崩盘”论调交织着刚需的纠结、老业主的“维权”、地产大佬的看空。

2014年的中国楼市又带着“一丝暖意”收尾：“限购松绑”、房贷新政、降息等利好持续送来阳光，楼市成交逐步回温，“去行政化”、趋于理性的楼市新常态逐渐形成。

浓缩了起落沉浮、冷暖悲喜的2014年，注定成为中国楼市的一个重要节点。

以价换量 普跌贯穿全年

2月18日，杭州城北一楼盘宣布以每平方米直降3000元的价格“清盘”，开启“马年首降”，引发全国多地连锁反应。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。在经历2013年房价“涨声一片”后，2014年楼市在降价中开局。此后“以价换量”成为贯穿这一年楼市的关键词。

国家统计局每月公布的70个大中城市房价变动情况显示，加入房价下跌城市数量逐月增多，到11月增加到68个，楼市呈普跌格局。

房企求变 压力下不得不变

5月22日，绿城创始人宋卫平宣布向融创出售股份并决定退出绿城，行业内外一片唏嘘惋惜之声。乍暖还寒时，房企的波澜、变动是对市场冷暖的生动诠释。而之后随着取消限购、房贷新政渐次到来，宋卫平宣布“不卖了”，正当业界还在感慨“王者归来”时，绿城却又再度出售股份。

这一年，越来越多在“黄金时代”躺着挣钱的房企倍感资金压力，临近年底地产大佬更罕见集体看空楼市，更令起落转折的楼市变数丛生。成熟的市场免不了优胜劣汰，中国房企亦“不得不变”。

取消限购 挪开干预之手

6月20日，呼和浩特成为第一个发文取消限购的城市。此后，“松绑限购”一发不可收，很快席卷全国，截至目前，仅剩北上广深和三亚尚未放开。

在业界看来，挪开行政干预之手是楼市回归健康、理性的必由之路。有业内人士直言，房地产市场不想要“限制”、也不需要“庇护”，最好的方式就是“少管”。

利率调控 手段转变

9月30日央行发布“房贷新政”，再次重申利率下限为基准利率的0.7倍，同时明确“认贷不认房”，市场信心逐渐恢复，不少地方楼市成交至此出现拐点。

11月21日晚间，央行时隔两年多后再度宣布降息。这是继取消限购后楼市迎来更“和煦”的政策春风，楼市成交也借此回升。“去行政化”之后，楼市调控更多依靠房贷、利率等手段的趋势由此显现。

分化加剧 调控靠市场

截至11月底，厦门、郑州、保定等地楼市累计涨幅超过10%，而杭州、菏泽、温州等9个城市累计跌幅超10%。在“调控靠市场”格局初步确立之下，中国楼市渐趋理性的另一个标志是市场分化继续加深。业内预计，发展相对成熟、需求相对旺盛的地区，尤其是价格调整较充分或成长性较好地区楼市，未来价格抬头的可能性已日益逼近，反之，有些地方的房价还将进一步调整。

库存高企 调整将持续

国家统计局数据显示，11月末，全国商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，楼市库存在高位运行。杭州、贵阳、武汉、温州等众多二、三线城市都为高库存所累。

从全国来看，高库存将是中短期内我国楼市的首要压力，相当一段时期内将影响房价维持相对稳定。当然库存矛盾是结构性问题，未来去库存也必然会出现分化。

量价齐跌 幅度收窄

国家统计局发布数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%;11月70个大中城市中，同比新建住宅价格下降的城市有68个，最低下降9.9%，上涨的城市有2个，最高涨幅3.0%。

值得注意的是，随着房贷新政以及降息政策出台，楼市成交量明显回暖，量价跌幅开始收窄。

去行政化 制度建设加快

12月召开的中央经济工作会议连续第二年未直接提及房地产行业，“无声胜有声”也更突显楼市调控“去行政化”趋势明确。12月末，期盼已久的不动产统一登记制度落地，政府在楼市调控“去行政化”的同时，开始着眼于“自己该做的”事情。有理由相信，接下来，房地产税、土地制度改革等一系列基础性的制度建设步伐将加快。

经过2014年的起落沉浮，去行政化、趋市场化的楼市新常态逐渐确立，楼市更趋成熟、理性。这一年，是中国楼市发生质变、回归市场的重要时点。