2014成都楼市库存不降反增 2015消化库存是关键

受制于整体房地产市场的调整，2014年无论是全国市场还是成都市场，库存量相比2013年都进一步增加。据媒体公开报道，住建部政策研究中心主任秦虹介绍，截至 2014 年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点，这也意味着在建房屋中90%未卖出去。由此，要在2015年，率先起跑，消化库存是关键。

成都市场2014库存不降反增

成都作为1.5线城市，库存量也持续增加。“今年新开工面积超过5000万方，而新增供应也接近3000万方。导致所有的商品房存量接近6000万方，相较往年也有所增加，所以2014年并不是去库存，反而是库存增加。”锐理数据品牌营销中心总经理郭洁介绍。

去库存的进一步前提是如果新开工面积不增长或者严重的负增长，持续到2015年下半年的时候，才可能出现较好的回升条件。在库存未明显改善的背景下，房企扩张的盲动性有可能导致房地产行业继续面临产能过剩，这就决定2015年去库存仍然是市场主旋律。

受益于2013年的楼市热潮，截至2013年年底，成都市住宅存量为 24.46 万套，合2659.89万㎡，同比2012年存量面积略有下滑。就各区域存量同比去年而言，主城区及近郊都呈现去库存化现象，存量同比下跌，而远郊存量则呈上升趋势，增加3.2%。

进入2014年，据锐理机构的数据，成都今年新开工面积超过5000万方，新增供应也接近3000万方。所有的商品房存量也接近6000万方，相比2013年大幅上升。存量上升的原因既有楼市进入调整期，销售速度放缓，也有2013年拿地后在今年集中开工导致的存量叠加效应。

对各品牌开发商来说，保利、蓝光、万科、中海销售业绩对比2013年都有较大升幅，关键在于推出产品适应市场的需求及大品牌开发商擅长的销售策略定制和销售节点把控，蓝光商铺的0月供、0首付，保利的紫薇花语系列营销手段，万科的购房中心、营销体验季及与蓝光的世界杯对赌都是2014年的营销亮点，不断推陈出新的营销手段和给购房者带来的实际优惠保证了几家成都市场的领军企业在2014年存量控制在合理区间。2015上半年去库存下半年存量会增加

在锐理数据品牌营销中心总经理郭洁看来，成都2014年形成的巨大库存压力和2015年楼市发展的不确定性决定了开发商在2015上半年在新开工面积和项目入市上更为谨慎，从而在2015年上半年进行一定量的去库存化，但是量不会太大，下半年随着新项目的逐渐入市，库存还会增加。

2014上半年成都主城区土地市场成交面积447.7万平方米，成交金额高达195.5亿元，同比上涨18.3%，成交土地均价达到每平方米4366.7元，而这一数据在2013年上半年仅为2679.3元/平方米，同比增长63%。虽然进入下半年，开发商拿地热情有所减弱，但是新地块大致入市时间都在2015年，这也决定了成都市场2015年的库存压力仍然巨大。

由此，面对当前的楼市大环境，各大开发商都在使出浑身解数，有的取经互联网企业，例如万科学习小米，有的大搞新媒体营销，例如绿地和企鹅达成微信战略合作，但是要跑赢2015，千方百计去库存必是未来一年的一个主基调。