年末效应与降息刺激 一线地价再现结构性上涨(2)

争抢一二线

值得关注的是，房企此轮拿地热潮，集中于一二线城市，尤其是一线城市，整体土地市场仍然处于相对低迷中，市场分化严重。

2014年11月，100城市经营性土地成交总建筑面积共计为2635万平方米，环比下滑13%，同比减少67%。

而中原地产市场研究部统计数据显示， 截至11月底，20大标杆房企年内拿地合计为2658.24亿，其中一二线城市合计拿地比例为2352.19亿，占比为88.5%；20大房企在一线城市拿地金额为1035亿，占比为38.9%，远超过2013年的30.8%，创造了历史最高纪录。

一些中小房企也热衷于在一线城市高溢价拿地。11月19日，上海浦东新区惠南镇地块被东原地产拿下，楼面价13092元/平方米，溢价率105.11%，；11月26日，阳光城以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区地块，楼板价达41078元/平方米，溢价61.41%。

中原地产首席分析师张大伟认为，房企在回归一二线城市避险。从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，三四线的很多城市库存积压已经非常严重，特别是人口新增放缓的城市，有可能在最近再次降价促销；部分三四线城市的楼市风险仍在加速聚集。

花样年总裁潘军对21世纪经济报道记者说，目前手里有很多三四线城市土地的房企，都应该计提存货减值准备了，不过，如果计提的话，估计有些公司会跌破净资产。

在避险情绪推动下，一线城市被标杆房企看好。“特别是降息后，一线城市楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于0。”张大伟说，三四线因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

中原地产数据显示，北上广深四大城市的住宅土地成交全面创造历史记录，截至11月末首次突破3000亿大关达3190亿，全年将有望突破3500亿。

从楼面价来看，2014年截至11月，一线城市成交的195宗住宅土地平均楼面价高达11886元每平米，环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。

地价大涨之忧

尽管土地市场热度飙升，但对于政策催生的这种结果来说，并非房企所想看到的。

“土地市场先于销售市场快速反弹，是我们没有想到的，”深圳一位大型房企人士感叹，本来以为今年四季度土地市场会有抄底机会，公司账上现金也有很充裕，但是9·30和降息政策出台后，一二线城市的地块反而变得更贵了。

该人士直言，政策的出台打乱了市场的步伐，也打乱了房企们的经营节奏。

陈啸天说，很多房企都表示，不希望政府那么快出政策。这些政策对于整个房地产市场带来的后果比较严重，导致地价没有怎么下来。

他指出，2013年房企“较滋润”，是因为2011年上半年房价跌得很厉害，地价随之下跌，导致2013年结转的项目利润率较高。但现在地价下不来，房地产利润率会整体往下走，出现不良资产概率也会高很多。

对于目前房企争抢一线土地的问题，华东一位开发商人士称，一线城市土地资源稀缺，并不意味着房子不愁卖。很多开发商之前拿的地王现在都开不了盘。而开发商抢着拿地的理由是为了让公司能够有项目持续开发下去，作为上市公司，是为了让业绩保持增长；至于利润多少，暂时考虑不了了，毕竟一线相对于三四线更安全，即使市场不好降价还能卖出去，这是普遍的想法。

陈啸天说，在波动的市场中，拿地的成本和时机变得非常重要。对房企而言，分公司层面必须关注城市的周期，集团要把握整个行业周期，才能在接下来获取更大的生存空间。

地价与房价互为作用。虽然地价整体在上涨，但多位业内人士判断，房价未来大幅上涨的可能性不大。

综合多家机构数据显示，尽管政策多重利好，但11月楼市成交并未延续“银十”企稳走势，前三周一路下滑，第四周虽有降息利好影响，但由于市场反应需要一段时间，11月整体市场成交有所下滑。

政策对市场或有短时刺激作用，但供求矛盾并未解决，市场缺乏长期回稳的动力。短期来看，降息、降准及地方政府救市政策效应将获延续，未来一段时间内窗口期仍将持续，房企应该根据市场情况积极营销，紧抓窗口其加速跑量，去库存依然是楼市主流。