年末效应与降息刺激 一线地价再现结构性上涨

在央行9·30政策及降息的影响下，土地市场首先反弹，房企在一线城市上演了一场场抢地大戏。

综合多家机构的监测显示，11月一线城市土地出让频繁，其中不乏总价、单价地王，北京等地土地出让金创历史记录，地价出现结构性上涨。

尽管房企都在争抢一二线城市，但高昂的地价和不确定的未来，或将蚕食他们的利润空间，房地产行业谁都能挣钱的时代过去了，拿地和经营的风险在不断加大。

地方推地潮

今年我国房地产投资额始终在低位徘徊，土地出让金也大幅下降，这直接影响到各地方政府的财政收入和税收，四季度，部分地方政府开始着手调整政策，意在提高开发商的资金流，继而提高房企拿地的积极性。

11月，央行降息更为市场注入一针强心剂，企业信心恢复，一线城市土地市场显著回升。

当月，上海、广州、北京等接连拍出高价地块，在一线城市土地市场升温的带动下，本月全国土地市场延续10月上升势头，成交总价持续回升，总成交金额为1256.7亿元，环比上升34%，同比减少38%。

以上海为例，上海土地市场在经历了10月份年度成交金额的最低谷之后，在11月份则以315.3亿元攀上了年度成交金额的顶峰，环比上涨了678.5%。

二线城市中，南京市国土部门自10月28日起至今，已推出33幅地块，总推地量近164万平方米。这33幅地块遍布南京各大板块，其中包括河西、城东、城南、城北这些主城区的多幅稀缺地块。

在土地出让热潮中，总价、单价地王也频频出现。11月18日，中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿元的总价、35392元/平方米的楼板价拿下上海董家渡地王，提振了上海土地市场。

11月24日，在广州，越秀地产豪掷64亿人民币拿下广州年内新地王白云涂料厂地块，伴随这一地块的出让，广州顺利完成了今年800亿的土地出让金任务。

从排行榜来看，就排名前列的成交地块情况而言，11月均远远超出10月：月初，中海地产经42轮竞拍击败天恒和永同昌联合体，以28%的溢价率、59亿元获得北京石景山老古城综合改造项目；月末，阳光城以21.08亿竞得的上海杨浦内环宅地，楼板价达4.1万元/平方米，不仅刷新了板块楼板价纪录，更比上月全国单价地王高出六成。

亿翰智库的数据显示，截至11月23日，万科、远洋、华润、碧桂园、保利、龙湖、绿城等20大标杆房企11月均出手拿地，涉及金额270亿元，达到最近8个月以来单月最高。而今年前9个月，20大标杆房企合计拿地金额仅2028亿元，同比减少45%。

房企的拿地热情正在延续。12月3日，北京整理储备中心新推出3幅地块，总起始价达75.15亿元，其中位于丰台区花乡白盆窑村地块起价就高达70.7亿元，为今年北京推出地块中起始价最高的地块。

21世纪经济报道记者获悉，不少房企对上述地块表示感兴趣，业内人士预计花乡地块有可能创下北京总价新地王。

“房企的拿地窗口正在开启。”亿翰智库董事长陈啸天认为，近一个月标杆房企在土地市场开始逐渐活跃，说明房企对后市预期开始好转。

严跃进表示，从拿地时间点看，在第四季度，主要是一些年度销售业绩超过75%的房企在积极进入土地市场，这种情况可能会一直延续到明年1月份。